這幾年國家和各級政府對休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展高度重視，持續(xù)大力扶持，據(jù)農(nóng)學(xué)谷不完全統(tǒng)計， 18大以來，2015-2018年中央一號文件連續(xù)4年提出發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，從國務(wù)院到中央部委出臺的具體國家級文件即在20項以上。

1、鼓勵用作休閑農(nóng)業(yè)的項目用地：四荒地和國家政策支持的土地

2016年中央一號文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》(農(nóng)加發(fā)〔2015〕5號)中鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。“四荒地”是農(nóng)村較豐富的土地資源，包括依法歸我國農(nóng)民集體使用的“四荒地”和農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的“四荒地”，具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

問題：什么是四荒地?

國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進一步做好洽理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》(國辦發(fā)〔1 9 9 9〕1 0 2號)規(guī)定：農(nóng)村集體所有的“荒山、荒溝、荒丘、荒灘”簡稱“四荒”，包括荒地、荒沙、荒草和荒水等。

“四荒”界定必須通過政府組織土地行政主管部門會同有關(guān)部門編制土地分類和劃定土地利用區(qū)規(guī)劃。耕地、林地、草原以及國有未利用土地不得作為農(nóng)村“四荒”。

在根據(jù)土地區(qū)位和利用條件確定“四荒”具體的治理開發(fā)方向后，再進行使用權(quán)承包、租賃或拍賣。待“四荒”完成初步治理后，根據(jù)其主導(dǎo)經(jīng)營內(nèi)容，依法分別由縣級以上人民政府發(fā)放土地證、林權(quán)證、草原證或養(yǎng)殖使用證等相應(yīng)的權(quán)屬證明。對“四荒”一般應(yīng)先承包、租賃或拍賣使用權(quán)，后進行治理。

根據(jù)中華人民共和國水利部1998年12月15日印發(fā)的 《治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱“四荒”,是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘，包括荒地、荒坡、荒沙、荒草、荒水等。所謂荒山，是指樹木郁閉度小于10%，表層為土質(zhì)，生長 雜草的宜林山地;所謂荒地，是指尚未開墾種植或曾開墾而長期廢棄的地;所謂荒灘，是指河灘、海灘等淺灘。

“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。對“四荒地”的承包，法律有一些特別規(guī)定。首先，承包期限、方式和承包費的確定方式不同。根據(jù)《土地承包法》第45條規(guī)定，以其他方式承包農(nóng)村土地的，應(yīng)當(dāng)簽訂承包合同。當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)、承包期限等，由雙方協(xié)商確定。以招標(biāo)、拍賣方式承包的，承包費通過公開競標(biāo)、競價確定：以公開協(xié)商等方式承包的，承包費由雙方議定。其次，承包人不受身份的限制。“四荒地”承包方不受區(qū)域、戶籍、單位和個人的限制。在同等條件下，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民可以優(yōu)先承包。最后，承包“四荒地”后，承包方必須進行治理。承包方在承包后，必須在3年內(nèi)進行開發(fā)治理，超過3年未進行開發(fā)治理的，由發(fā)包方收回，另行發(fā)包，并給予原承包方適當(dāng)補償。另外，在開發(fā)治理時應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，防止水土流失，保護生態(tài)環(huán)境。

2016年中央一號文件明確：支持有條件的地方通過盤活農(nóng)村閑置房屋、集體建設(shè)用地、“四荒地”、可用林場和水面等資產(chǎn)資源發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。將休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游項目建設(shè)用地納入土地利用總體規(guī)劃和年度計劃合理安排。

2、鼓勵用作休閑農(nóng)業(yè)的建設(shè)用地

在近年來的一系列文件的鼓勵扶持下，政府招商用地、農(nóng)民宅基地、村集體經(jīng)營性建設(shè)用地、及國家政策支持的土地、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、旅游設(shè)施用地等，都可以用來作為休閑農(nóng)業(yè)的建設(shè)用地。具體來說：

(1)農(nóng)民自有住宅，閑置宅基地

《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》(農(nóng)加發(fā)〔2015〕5號)中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。

使用農(nóng)村閑置宅基地及廢棄園地是一個不錯的選擇。城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，使得大量農(nóng)民進城買房，農(nóng)村房屋閑置，田地疏于管理。實際上，在新農(nóng)村集中居住后，閑置下來的村莊農(nóng)舍、廢棄林園等恰好是休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的良好資源，對這些農(nóng)村集體土地進行指標(biāo)整理和農(nóng)林復(fù)墾，并根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營需求合理配置建設(shè)用地指標(biāo)，有助于提高休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的招商效率與質(zhì)量。

另外，政策還規(guī)定，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)村落搬遷出的宅基地、新農(nóng)村建設(shè)農(nóng)戶上樓遺留的宅基地，可因地制宜轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地。(一般旅游用地的拿地價格比商業(yè)和住宅用地要低數(shù)倍以上!)

所以有句話說，“廢棄空心村是未來發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的最大資源。”

19大后，國家開始推出宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。實行宅基地“三權(quán)分置”，農(nóng)戶宅基地可以在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部有償退出和轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)可以在更大范圍內(nèi)有限期流轉(zhuǎn)(以往流轉(zhuǎn)范圍限定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部)，有利于盤活利用閑置、空閑土地，擴大休閑農(nóng)業(yè)的土地來源。

怎么用?提醒一下：在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)中常常存在一些村落，開發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)進行改造和裝修。碰到這種情況，谷風(fēng)老師不由得感慨一句：傻呵!這不僅破壞了鄉(xiāng)村的原野風(fēng)味，而且也在無形中增加了開發(fā)者進行酒店住宿土地審批難度和建設(shè)成本。

(2)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地，包括農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)、商業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和招商引資用地。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

(3)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指休閑農(nóng)業(yè)項目建設(shè)確有必要占用耕地時先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗收合格后，再用作建設(shè)用地。

轉(zhuǎn)換方式，具體政策通過制定相應(yīng)的法規(guī)來規(guī)范。如：數(shù)量上——異地墾地與當(dāng)?shù)卣嫉孛娣e之比，可根據(jù)不同情況，分別為3倍、4倍、5倍;質(zhì)量上——保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量。

異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國家相關(guān)主管部門批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實施。這應(yīng)該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。當(dāng)然還有許多具體政策要進一步研究，比如墾地與生態(tài)保護的問題、操作中的管理監(jiān)督問題等。

(4)還有其他哪些方法拿地，作為旅游設(shè)施用地?

還有一些其他地，屬于國家在建設(shè)用地政策予以特殊支持的土地，可以作為旅游設(shè)施建設(shè)用地。比如：

舊礦區(qū)的生態(tài)恢復(fù)：關(guān)閉礦區(qū)的地面遺留的原有建設(shè)用地，可直接轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地;礦區(qū)已經(jīng)占有的尾礦池、棄石堆場或其它棄用地可在恢復(fù)生態(tài)的同時，按一定比例(如10-20%)轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施用地，其余為工礦遺址景觀用地。

在大面積的森林(超過10公頃)綠地作為生態(tài)旅游資源時，允許有3-5%用地轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地。

問題：如果在林地內(nèi)搭建木屋，需要國土審批嗎?

如前所述，如果嚴格按規(guī)定，草地和林地不經(jīng)過規(guī)定的法定程序，是不能擅自改變土地用途用來做建設(shè)或是設(shè)施用地的。保險起見，可以先咨詢一下當(dāng)?shù)氐牧謽I(yè)部門或農(nóng)業(yè)、國土部門。

其它荒地(非林地、非耕地、無其它生態(tài)價值的荒地)，經(jīng)相關(guān)部門確認，原則上允許作為旅游設(shè)施建設(shè)用地。

以上4類用地，經(jīng)進一步論證研究，提請相關(guān)主管部分批準(zhǔn)，可作為旅游設(shè)施建設(shè)用地。

(5)政府招商用地和其他方式(各種專項支持地)

政府招商用地，地方政府為了招商引資，引進項目，土地往往是一個重要手段，而且在供地價格和供地方式上提供優(yōu)惠政策。尤其當(dāng)項目對環(huán)境影響不大，遵循當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展有一定促進作用時，對于農(nóng)田在內(nèi)的各種土地(基本農(nóng)田除外)的利用，當(dāng)?shù)卣话闶侵С值膽B(tài)度。這個直接向招商部門了解就行。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)[2015]93號)提出，對社會資本投資建設(shè)連片面積達到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營活動。

2017年12月7日頒布的《國土資源部 國家發(fā)展改革委關(guān)于深入推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做好農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障的通知》表示，土地利用總體規(guī)劃優(yōu)先安排農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地，優(yōu)先做好農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、科技園、創(chuàng)業(yè)園用地保障，給與地方一定彈性空間，允許鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃預(yù)留少量(不超過5%)規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)，用于零星分散的單獨選址農(nóng)業(yè)設(shè)施、鄉(xiāng)村旅游設(shè)施等建設(shè)?，F(xiàn)在縣域旅游規(guī)劃，一般要與其他強勢局部委編制的國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃等多規(guī)合一，旅游產(chǎn)業(yè)越來越受到當(dāng)?shù)卣闹匾?。所以，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)在編制縣域旅游總體規(guī)劃時，切不可掉以輕心，一定要把本鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游編制進去。這從一定程度上就有解決土地和資金的希望。

《通知》規(guī)定，各地可以在年度土地利用計劃中安排一定比例，專項支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。同時把著力點放在存量挖潛上，鼓勵利用存量建設(shè)用地進行農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、物流倉儲、產(chǎn)地批發(fā)市場等項目建設(shè)或用于小微創(chuàng)業(yè)園、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)村電商等農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)，對盤活存量成效突出的市、縣，給予新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)獎勵。

2018年中央一號文件提出：“在符合土地利用總體規(guī)劃前提下，允許縣級政府通過村土地利用規(guī)劃，調(diào)整優(yōu)化村莊用地布局，有效利用農(nóng)村零星分散的存量建設(shè)用地;預(yù)留部分規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)用于單獨選址的農(nóng)業(yè)設(shè)施和休閑旅游設(shè)施等建設(shè)。對利用收儲農(nóng)村閑置建設(shè)用地發(fā)展農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的，給予新增建設(shè)用地指標(biāo)獎勵。”這個也表示對縣政府在開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)建設(shè)用地上的明文鼓勵，比較有利于具備較大規(guī)模和實力、可以和地方政府談?wù)猩添椖康男蓍e農(nóng)業(yè)投資人。

3、設(shè)施農(nóng)用地

建設(shè)用地比較難拿而且手續(xù)復(fù)雜，而設(shè)施農(nóng)業(yè)用地直接用于或者服務(wù)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，其性質(zhì)屬于農(nóng)用地，在不占用永久基本農(nóng)田的前提下，按農(nóng)用地管理，手續(xù)簡單，縣級備案即可，不需要改變土地性質(zhì)和辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。所以在不少地方的休閑農(nóng)莊，設(shè)施農(nóng)用地既干了生產(chǎn)和存儲的活，又部分承擔(dān)了建設(shè)用地的活。

設(shè)施農(nóng)用地指直接用于經(jīng)營性畜禽養(yǎng)殖生產(chǎn)設(shè)施及附屬設(shè)施用地;直接用于作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的設(shè)施及附屬設(shè)施用地;直接用于設(shè)施農(nóng)業(yè)項目輔助生產(chǎn)的設(shè)施用地;晾曬場、糧食果品烘干設(shè)施、糧食和農(nóng)資臨時存放場所、大型農(nóng)機具臨時存放場所等規(guī)?；Z食生產(chǎn)所必需的配套設(shè)施用地。

依據(jù)2014年9月29日發(fā)布的《國土資源部 農(nóng)業(yè)部關(guān)于進一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》(國土資發(fā)〔2014〕127號)，設(shè)施農(nóng)用地具體劃分為生產(chǎn)設(shè)施用地、附屬設(shè)施用地以及配套設(shè)施用地。

生產(chǎn)設(shè)施用地是指在設(shè)施農(nóng)業(yè)項目區(qū)域內(nèi)，直接用于農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的設(shè)施用地。包括：

1、工廠化作物栽培中有鋼架結(jié)構(gòu)的玻璃或PC板連棟溫室用地等;

2、規(guī)模化養(yǎng)殖中畜禽舍(含場區(qū)內(nèi)通道)、畜禽有機物處置等生產(chǎn)設(shè)施及綠化隔離帶用地;

3、水產(chǎn)養(yǎng)殖池塘、工廠化養(yǎng)殖池和進排水渠道等水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地;

4、育種育苗場所、簡易的生產(chǎn)看護房(單層，小于15平方米)用地等。

附屬設(shè)施用地是指直接用于設(shè)施農(nóng)業(yè)項目的輔助生產(chǎn)的設(shè)施用地。包括:

1、設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中必需配套的檢驗檢疫監(jiān)測、動植物疫病蟲害防控等技術(shù)設(shè)施以及必要管理用房用地;

2、設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中必需配套的畜禽養(yǎng)殖糞便、污水等廢棄物收集、存儲、處理等環(huán)保設(shè)施用地，生物質(zhì)(有機)肥料生產(chǎn)設(shè)施用地;

3、設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中所必需的設(shè)備、原料、農(nóng)產(chǎn)品臨時存儲、分揀包裝場所用地，符合“農(nóng)村道路”規(guī)定的場內(nèi)道路等用地。

配套設(shè)施用地是指由農(nóng)業(yè)專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等，從事規(guī)?；Z食生產(chǎn)所必需的配套設(shè)施用地。包括：晾曬場、糧食烘干設(shè)施、糧食和農(nóng)資臨時存放場所、大型農(nóng)機具臨時存放場所等用地。

進行工廠化作物栽培的，附屬設(shè)施用地規(guī)模原則上控制在項目用地規(guī)模5%以內(nèi)，但最多不超過10畝;規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖的附屬設(shè)施用地規(guī)模原則上控制在項目用地規(guī)模7%以內(nèi)(其中，規(guī)?；B(yǎng)牛、養(yǎng)羊的附屬設(shè)施用地規(guī)模比例控制在10%以內(nèi))，但最多不超過15畝;水產(chǎn)養(yǎng)殖的附屬設(shè)施用地規(guī)模原則上控制在項目用地規(guī)模7%以內(nèi)，但最多不超過10畝。

根據(jù)規(guī)?；Z食生產(chǎn)需要合理確定配套設(shè)施用地規(guī)模。南方從事規(guī)模化糧食生產(chǎn)種植面積500畝、北方1000畝以內(nèi)的，配套設(shè)施用地控制在3畝以內(nèi);超過上述種植面積規(guī)模的，配套設(shè)施用地可適當(dāng)擴大，但最多不得超過10畝。

2017年12月7日發(fā)布的《國土資源部 國家發(fā)展改革委關(guān)于深入推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做好農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障的通知》進行了多方面用地政策創(chuàng)新，進一步擴大了設(shè)施農(nóng)用地范圍。對于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中所需各類生產(chǎn)設(shè)施和附屬設(shè)施用地，以及由于農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營必須興建的配套設(shè)施，包括蔬菜種植、煙草種植和茶園、橡膠園等農(nóng)作物種植園的看護類管理房用地(單層、占地小于15平方米)，臨時性烤煙、炒茶、果蔬預(yù)冷、葡萄晾干等農(nóng)產(chǎn)品晾曬、臨時存儲、分揀包裝等初加工設(shè)施用地(原則上占地不得超過400平方米)，在不占用永久基本農(nóng)田的前提下，納入設(shè)施農(nóng)用地管理，實行縣級備案。

設(shè)施農(nóng)用地不包括以下用地，以下地必須按建設(shè)用地進行管理：

經(jīng)營性糧食存儲、加工和農(nóng)機農(nóng)資存放、維修場所;

以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂;

各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地。

設(shè)施用地怎么用?跟鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府打交道，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府報縣級國土資源部門和農(nóng)業(yè)局備案就行了。也就是說，不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。此前，設(shè)施農(nóng)用地是需要縣級以上政府審批的，國土資發(fā)〔2014〕127號通知取消了此前縣級對設(shè)施農(nóng)用地的審核制度，改為備案制度。由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與用地者約定用地條件，并發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的管理作用，規(guī)范用地行為。

國土資發(fā)〔2014〕127號通知還規(guī)定，需要從事設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)的，應(yīng)通過經(jīng)營者與土地所有權(quán)人約定用地條件，由經(jīng)營者擬定設(shè)施建設(shè)方案，協(xié)商一致后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和經(jīng)營者三方簽訂用地協(xié)議。用地協(xié)議簽訂后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)按要求及時將用地協(xié)議與設(shè)施建設(shè)方案報縣級國土資源主管部門和農(nóng)業(yè)部門備案，不符合設(shè)施農(nóng)用地有關(guān)規(guī)定的不得動工建設(shè)。設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)束后，經(jīng)營者應(yīng)按相關(guān)規(guī)定進行土地復(fù)墾，占用耕地的應(yīng)復(fù)墾為耕地。

休閑農(nóng)業(yè)的項目用地有哪些限制?

不是所有的土地都可以用來做休閑農(nóng)業(yè)的，休閑農(nóng)業(yè)的項目或產(chǎn)業(yè)用地還是有限制的。所以我們提醒，可以用一般農(nóng)田，基本農(nóng)田強烈建議不去碰。一般來說，如果休閑農(nóng)業(yè)項目不涉及到基本農(nóng)田，對環(huán)境影響不大，遵循當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展有一定促進作用時，當(dāng)?shù)卣话闶侵С值膽B(tài)度。對基本農(nóng)田則不然。

1、不得占用基本農(nóng)田，什么是基本農(nóng)田的“五不準(zhǔn)”?

首先，要強調(diào)一下耕地中的基本農(nóng)田。

基本農(nóng)田是耕地的一部分，而且主要是高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的那一部分耕地。一般來說，劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的耕地都是基本農(nóng)田。老百姓稱基本農(nóng)田為“吃飯?zhí)?rdquo;、“保命田”。

國家對基本農(nóng)田實行特殊保護，做休閑農(nóng)業(yè)不得占用基本農(nóng)田;嚴禁占用基本農(nóng)田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為。明確規(guī)定，對基本農(nóng)田實行“五不準(zhǔn)”：

(1)不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進行植樹造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng);

(2)不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名，在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營活動;

(3)不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè);

(4)不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃，將基本農(nóng)田納入退耕范圍;

(5)不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項目占用基本農(nóng)田(法律規(guī)定的國家重點建設(shè)項目除外)。

因此在進行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中，必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)田。

對于經(jīng)常有人問到的基本農(nóng)田變性“建設(shè)用地”的問題，我做休閑農(nóng)業(yè)，能否調(diào)規(guī)變性，把基本農(nóng)田改成建設(shè)用地?這種情況下，谷風(fēng)老師一般回答：最好不要想。甭管您有什么背景，不要有僥幸意識。不然，受傷的還是你自己。

2、不得超越土地利用規(guī)劃

各地區(qū)國土資源部門都會制定土地利用總體規(guī)劃。規(guī)劃會規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地;此外還會確定土地利用年度計劃，對年度內(nèi)新增建設(shè)用地量，土地開發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。

休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，了解當(dāng)?shù)仃P(guān)于土地部分的規(guī)劃和紅線。符合規(guī)劃使用條件的要積極爭取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對建設(shè)用地的要求。

問題：拿地調(diào)研3步走?

先到當(dāng)?shù)氐泥l(xiāng)鎮(zhèn)國土所，找到一個最新版的當(dāng)?shù)乜h區(qū)市的《土地利用現(xiàn)狀圖》，和《土地利用總體規(guī)劃圖》，搞明白當(dāng)?shù)氐耐恋亟ㄔO(shè)和利用的界限，以免到時候盲目上馬建設(shè)，悔之晚矣。

再了解園區(qū)的用地性質(zhì)，可否建房?可否有5%附屬設(shè)施和多大面積的配套設(shè)施用地。這個按農(nóng)用地進行管理，不屬于建設(shè)用地，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，但需要到縣級土地部門備案。

了解所拿地塊緊鄰是否有閑置房、閑置宅基地或設(shè)施?如果有，而且財力夠，最好都能拿過來，既是資產(chǎn)，對園區(qū)的后續(xù)運營會派上很大用場。拿地時，千萬不要嫌棄你拿的老房子有多破，通過設(shè)計，都是不難“麻雀變鳳凰”的。

3、嚴禁擴大設(shè)施農(nóng)用地范圍

以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進行管理，而非按農(nóng)用地管理。

按建設(shè)用地進行管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補平衡義務(wù)。這在無形中既增加了休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，而且也使得農(nóng)業(yè)休閑開發(fā)變得更為復(fù)雜，甚至?xí)共糠中蓍e農(nóng)業(yè)夭折。

4、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)未經(jīng)許可，不得改變土地用途

2015年4月14日，中央農(nóng)辦、國土資源部、農(nóng)業(yè)部和國家工商總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于工商資本租賃農(nóng)地監(jiān)管和風(fēng)險防范的意見》，要求防止出現(xiàn)一些工商資本到農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地后搞非農(nóng)建設(shè)、影響耕地保護和糧食生產(chǎn)等問題，“確保不損害農(nóng)民權(quán)益、不改變土地用途、不破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境。”

所以，土地流轉(zhuǎn)不得改變土地用地性質(zhì)，不得改變土地用途。比如流轉(zhuǎn)后，農(nóng)地種植改成養(yǎng)殖被鋪上水泥(硬化)、蓋上房子、或是挖魚塘等，這是違法違規(guī)的。

5、土地兩年內(nèi)未開發(fā)，政府有權(quán)收回。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第三十七條　禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種;一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費;連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán);該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種。所有，休閑農(nóng)業(yè)投資人拿地前，要注意考量自己的投入成本及開發(fā)時間。

最合法安全的方法就是通過立項審批，申請建設(shè)用地，但這也是最困難的方法，門檻和手續(xù)復(fù)雜都比價高，普通農(nóng)莊申請到的難度很大。就是申請到了，拿地成本也比較大。