近日，中國人民大學公共管理學院土地管理系鄭華副教授接受了新華網(wǎng)的專訪，鄭華副教授在專訪中為我們介紹了國內(nèi)外文化旅游地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀、前景及面臨的問題。

　　住宅庫存高企 文化旅游地產(chǎn)是業(yè)界突圍方向

　　在被問及關(guān)于目前住宅市場的現(xiàn)狀時，人大副教授表示：“住宅市場依然有需求，去庫存的壓力主要在二三線城市，這個問題短時間無法解決。樓市去庫存問題的解決主要還需要二三線城市其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與帶動，比如，制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等。其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動將緩解樓市的庫存壓力。從地產(chǎn)業(yè)本身來看，行業(yè)未來應(yīng)從各種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)——即文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等——中尋找新的增長點。”

　　地產(chǎn)是一種載體，什么產(chǎn)業(yè)有發(fā)展空間、就載荷什么產(chǎn)業(yè)，就借助什么產(chǎn)業(yè)增值。在我國未來的經(jīng)濟發(fā)展中，文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)將是兩個很大的經(jīng)濟增長點。國家十二五規(guī)劃中就明確提出，要“推動文化產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)”、“積極發(fā)展旅游業(yè)”。

　　近些年來，文化旅游地產(chǎn)中的影視旅游地產(chǎn)和古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)異軍突起，已引起業(yè)界的廣泛矚目。

　　影視旅游地產(chǎn)的崛起

　　“近些年，隨著住宅市場過度競爭和政府政策調(diào)控的影響，地產(chǎn)行業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向文化地產(chǎn)領(lǐng)域。同時，國內(nèi)的影視企業(yè)為了擴充影視衍生產(chǎn)品收入，也將投資伸向文化地產(chǎn)，影視基地尤其倍受追捧，影視地產(chǎn)旅游也成為一種重要的新興旅游形式。”人大副教授表示，影視基地的火爆，是因為投資者看中的是影視基地與旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)融合背后的巨大產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈、利益鏈，看到的是其整合土地、資金、版權(quán)等資源的巨大運作空間。

　　隨著國家調(diào)整文化政策和影視市場的成熟，政府逐步放寬民資、外資進入影視業(yè)的政策，影視基地建設(shè)再次進入快速發(fā)展階段，各種資本背景的影視基地紛紛成立。目前全國影視城的數(shù)量已達幾千個。

　　目前國內(nèi)在影視旅游地產(chǎn)領(lǐng)域做的最出色的是浙江橫店影視旅游產(chǎn)業(yè)基地。橫店自1996年以來的不到20年的時間里，已經(jīng)發(fā)展為全球面積最大、拍攝影視數(shù)量最多，在規(guī)模與數(shù)量上超越美國好萊塢的影視產(chǎn)業(yè)基地。萬達影視城、馮小剛電影公社、華誼兄弟影視主題公園、蘇州影視城、西北影視城等項目均是中國影視旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的成功范例。“不過，中國的影視旅游地產(chǎn)整體上仍較美國的影視旅游地產(chǎn)落后。”人大副教授判斷，“其中一個重要原因就是目前國內(nèi)電影業(yè)發(fā)展與美國電影業(yè)相比仍有非常大的差距。”

　　美國雖然僅有兩百多年的歷史，歷史文化資源并不豐裕，但其創(chuàng)設(shè)的影視旅游地產(chǎn)項目具有鮮明的特色和強烈的吸引力。人大副教授介紹說，環(huán)球影城(內(nèi)有哈利波特主題公園、怪物史萊克主題公園、侏羅紀公園主題公園等)、迪斯尼樂園等都是美國影視旅游地產(chǎn)的杰出代表，每天都吸引全球成千上萬的游客前往參觀游覽。

　　古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)提供一種浸入式的文化生活體驗

　　目前在國內(nèi)頗受歡迎的古鎮(zhèn)旅游大大刺激了古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)的開發(fā)。人大副教授告訴記者，古鎮(zhèn)可以展現(xiàn)當?shù)剡^去的建筑、文化、風土、習俗，古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)開發(fā)不妨礙古鎮(zhèn)建筑的再利用，不管國內(nèi)還是國外，這都是一個熱點。國內(nèi)的周莊、烏鎮(zhèn)、鳳凰古城、麗江古城、芙蓉古鎮(zhèn)、平遙古城，德國的特里爾小鎮(zhèn)、英國的牛津古鎮(zhèn)、劍橋古鎮(zhèn)等都是古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)開發(fā)的成功案例。

　　古鎮(zhèn)旅游不是純粹的觀光，它能提供一種浸入式的文化生活體驗。古鎮(zhèn)可以喚起都市人的浪漫情懷，讓人重新回到一種小國寡民、與世無爭的心理狀態(tài)。

　　在古鎮(zhèn)，都市人逃離了城市的喧囂、緊張和焦慮，他們可以在古鎮(zhèn)吃吃飯、喝喝茶，體驗一種慢生活。隨著中國城鎮(zhèn)化的深入，越來越多的人正成為都市人，給都市人提供一種返璞歸真、回歸自然的機會也將成為一種不斷增長的需求。所以，古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)的潛在客源數(shù)量應(yīng)當不成問題，最關(guān)鍵的還是要做出真正差異化、高質(zhì)量、具有特色和吸引力的產(chǎn)品。

　　文化旅游地產(chǎn)全方位推動當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展

　　當?shù)禺a(chǎn)遇到文化和旅游，房地產(chǎn)將不僅實現(xiàn)中國人一般的小康式的家居生活，還將滿足中國人的娛樂、休閑、旅游、審美、創(chuàng)意性的生活和生產(chǎn)方式需求，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群的轉(zhuǎn)型、升級和再造，推動當?shù)亟?jīng)濟和社會向更高級別的層次發(fā)展演變。她表示，“文旅地產(chǎn)開發(fā)對所在地經(jīng)濟社會發(fā)展的推動常常是全方位的，交通、餐飲、商業(yè)、酒店、娛樂、旅游、通信和整個城鎮(zhèn)面貌等各個領(lǐng)域均從中受益。”

　　“以橫店為例，橫店過去曾是個地圖上找不到、不通火車、沒有機場的地方。1996年以前，它只是浙江金華地區(qū)東陽市的一個10平方公里的小鎮(zhèn)，人口6.8萬。而現(xiàn)在，橫店已經(jīng)開設(shè)了自己的機場、高鐵車站、期貨交易所、古玩拍賣行、大學、影視職業(yè)學校等，儼然成為一個現(xiàn)代化的中小型城市?，F(xiàn)在橫店鎮(zhèn)的區(qū)域面積達到121 平方公里，人口接近20萬。”

　　橫店影視城

　　根據(jù)他對成都附近洛帶古鎮(zhèn)、安仁古鎮(zhèn)、黃龍溪古鎮(zhèn)等眾多古鎮(zhèn)的實地調(diào)查，一個古鎮(zhèn)的旅游開發(fā)往往能極大推動當?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動當?shù)叵嚓P(guān)行業(yè)發(fā)展，拉動就業(yè)，推動地價升值，增加當?shù)刎敹愂杖?，促進經(jīng)濟發(fā)展，綜合性提升當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展的面貌。

　　未來我國要走鼓勵創(chuàng)新的發(fā)展之路，其中，文化產(chǎn)業(yè)是最依靠創(chuàng)新驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)之一，也是附加價值高、資源消耗低、環(huán)境污染少的產(chǎn)業(yè)。許多地方政府也希望通過文化和旅游提升區(qū)域競爭力，通過挖掘地方文化底蘊和旅游資源，獲得更多的人文魅力以吸引更多的人來駐足、消費，提升地方的GDP和形象。

　　作為房企轉(zhuǎn)型的方向之一，文化旅游地產(chǎn)項目多以開發(fā)主體長期持有為主，這將帶來長期的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報，其收益并不比大型的商貿(mào)城項目遜色。

　　文化旅游地產(chǎn)也不失為資源枯竭型城市和老工業(yè)區(qū)的一種轉(zhuǎn)型思路。資源枯竭型城市在資源枯竭之前，一定要做好當?shù)刭Y源的重新盤點和梳理，深入挖掘和開發(fā)當?shù)氐奶厣幕吐糜钨Y源;而老工業(yè)區(qū)則可以對工礦業(yè)遺址進行系統(tǒng)的旅游開發(fā)。德國的魯爾工業(yè)區(qū)、北京的798藝術(shù)區(qū)等都是這方面比較成功的案例。目前，首鋼老廠區(qū)也正在嘗試走這條道路。

　　國內(nèi)文化旅游地產(chǎn)面臨四大問題

　　目前，國內(nèi)的文化旅游地產(chǎn)正面臨一系列的問題，已經(jīng)到了業(yè)內(nèi)的開發(fā)商、旅游商和文化商總結(jié)、反思、借鑒、轉(zhuǎn)型和升級的時候了。鄭華認為，國內(nèi)的文化旅游地產(chǎn)主要存在以下四大方面問題：

　　第一，以商業(yè)利益最大化為根本目標，過度開發(fā)、過度商業(yè)化，部分文化旅游資源遭到破壞。一些項目并不重視對原有文化旅游資源的保護，有的開發(fā)商甚至殺雞取卵，為了吸引更多游客，拆除了地塊上的部分古建筑。在開發(fā)完畢后，項目的商業(yè)化程度過高，破壞了相關(guān)文化旅游資源的原有氛圍。

　　第二，產(chǎn)業(yè)成熟度較低，部分開發(fā)主體心態(tài)浮躁，投機心態(tài)較重，急功近利，行為短期化、功利化。他們往往借著旅游地產(chǎn)的噱頭先圈地，坐等土地升值，進行土地買賣的投機炒作;而不愿真正耗費心力關(guān)注產(chǎn)品和市場，利用相關(guān)的文化旅游資源進行大規(guī)模的投資和開發(fā)。由于一些地方拿地價格特別便宜，部分開發(fā)商從中獲得了很大的土地升值利潤。

　　第三，產(chǎn)品形態(tài)單調(diào)單一、定位不清、毫無特色、缺乏配套、盈利模式雷同單一，同質(zhì)化和重復建設(shè)嚴重。人大副教授表示，全國各地的數(shù)千個影視城已基本把中國多個歷史朝代的風格建筑仿建完畢，建筑風格接近、趨同、雷同現(xiàn)象較嚴重。被人戲稱：從春秋一直到民國，上下五千年的中國古建筑，幾乎全被仿建完了。目前遍地開花的眾多影視旅游地產(chǎn)項目，80%陷于虧損狀態(tài)，15%勉強維持溫飽，僅5%能夠盈利。

　　中美文旅地產(chǎn)水平方面的差異，很大一部分原因源于中國傳統(tǒng)文化和傳統(tǒng)教育中的固有特點限制了對想象力、創(chuàng)造力的開發(fā)。另一方面，中國缺乏對知識產(chǎn)權(quán)的嚴密保護，社會中的創(chuàng)新常常被他人輕易的抄襲和復制，容易扼殺社會中的創(chuàng)新因子。因此，我們國家現(xiàn)在提出來要實現(xiàn)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的局面，保護知識產(chǎn)權(quán)應(yīng)是很重要的一個配套工作。

　　第四，部分文旅地產(chǎn)項目受地方政府人事變動的影響較大。地方政府領(lǐng)導人借助文化旅游地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)本地面貌的較快改變，作為其政績，可以實現(xiàn)自己仕途的升遷。而當主要負責官員升遷或調(diào)職之后，當?shù)氐穆糜蔚禺a(chǎn)開發(fā)常陷入“無人管”的狀態(tài)。

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