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北京山合水易機構(gòu) 董事長兼總裁
北京山合水易規(guī)劃設(shè)計院 院長
高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家
《中國旅游報》、《農(nóng)民日報》專欄作家
2019年9月26日,農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(修訂草案征求意見稿)》(以下簡稱《流轉(zhuǎn)管理辦法》),本辦法自2020年1月1日起正式施行,規(guī)定工商企業(yè)等社會資本通過流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營權(quán)應(yīng)當(dāng)具有從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營的資質(zhì),且不得改變承包土地所有權(quán)的性質(zhì)及用途。
此前,《農(nóng)村土地承包法》引來大修。2019年1月1日起實施的新《農(nóng)村土地承包法》專節(jié)分別設(shè)置“土地承包經(jīng)營權(quán)”和“土地經(jīng)營權(quán)”,對土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換和土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)(出租、轉(zhuǎn)包、入股或其他方式)作出了明確區(qū)分。
此次《流轉(zhuǎn)管理辦法》修改中也回應(yīng)《農(nóng)村土地承包法》修法要旨,對于流轉(zhuǎn)范圍進行了界定,聚焦于土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),流轉(zhuǎn)方式包括出租、入股等,將規(guī)章名稱由《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》修改為《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》,對于土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換將另行出臺管理辦法進行規(guī)定。
《流轉(zhuǎn)管理辦法》中對于工商企業(yè)等社會資本流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)也進行了專門的規(guī)定。修訂稿中明確了工商企業(yè)等社會資本通過流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營權(quán)應(yīng)當(dāng)具有從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營的資質(zhì),有適宜的農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力,以及其他應(yīng)當(dāng)具備的條件。
同時,《流轉(zhuǎn)管理辦法》增加了項目審核的規(guī)定。根據(jù)各地實踐做法,通過正面列舉方式明確了工商企業(yè)等社會資本通過流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營權(quán)應(yīng)當(dāng)符合的條件。
另外,此次修改稿中還明確了負(fù)面清單,如損害土地或破壞土地生態(tài)環(huán)境,擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。規(guī)定了土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的面積上限,并要求地方人民政府結(jié)合本地情況作出具體規(guī)定。
《流轉(zhuǎn)管理辦法》提出,縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立工商企業(yè)等社會資本通過流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營權(quán)的風(fēng)險防范制度。對整村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、500畝以上土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)等風(fēng)險較高的項目,應(yīng)當(dāng)建立風(fēng)險保障金制度。風(fēng)險保障金應(yīng)以流轉(zhuǎn)土地的實際面積為基數(shù)確定具體金額,總額不得超過一年的土地租金。
在土地經(jīng)營權(quán)入股上,實踐中產(chǎn)生了優(yōu)先股、先租后股、回購等方法來防范農(nóng)民失地風(fēng)險?!读鬓D(zhuǎn)管理辦法》考慮到優(yōu)先股在公司法上已有較成熟的理論探討,建議將其作為防范入股失地風(fēng)險的倡導(dǎo)性規(guī)定。