商業(yè)地產(chǎn)策劃案例解析：三個(gè)國(guó)外成功商業(yè)街

 　美國(guó)椰林梅菲爾購(gòu)物中心橫跨格蘭大街(GrandAvenue)上的二個(gè)街廓。格蘭大街是位在南邁阿密一個(gè)市郊社區(qū)-椰林社區(qū)(CoconutGrove)的一條主要街道。

 該商場(chǎng)面積，在1984年大大地?cái)U(kuò)增，從大約9,000平方公尺的零售賣(mài)場(chǎng)面積，增建至目前的規(guī)模。承租的商家，種類(lèi)混雜，但是全都販?zhǔn)鄹呒?jí)昂貴與流行的商品，包括一家屬于獨(dú)門(mén)精品店型的博蒂尼斯百貨公司(Burdines)，該百貨公司基本上走高級(jí)精品的路線，而且還在分置于二個(gè)街廓、左右各半的百貨購(gòu)物賣(mài)場(chǎng)中，平均各附設(shè)有五家的餐廳與俱樂(lè)部。在該購(gòu)物中心的北側(cè)，有一棟設(shè)有住宅套房的建筑物，成為該開(kāi)發(fā)案未來(lái)發(fā)展的一部份。

 這一個(gè)有三層樓之購(gòu)物中心的室內(nèi)空間里，種滿(mǎn)了大量的植栽，配置了許多座水池，在植栽與水池之間，狹窄的人行走道曲折婉蜒地，通到設(shè)在天光引入之中央空間里一間間如亭篷式建筑物的餐廳。該建筑物之外露式的混凝土結(jié)構(gòu)框架，以鑄刻在遮窗板上的花紋圖案飾帶，作為結(jié)構(gòu)體的裝飾，使人想起界于一次大戰(zhàn)與二次大戰(zhàn)之間，萊特極具裝飾意味之磚石作品的懷舊情愫。金屬與原木的細(xì)部，更是精心雕琢，以強(qiáng)化出這種懷舊的效果，這一種風(fēng)格也帶到外觀設(shè)計(jì)上，其中以那一棟住宅套房建筑物之轉(zhuǎn)角入口的設(shè)計(jì)，可說(shuō)是最淋漓盡致地表現(xiàn)出這種味道；在那個(gè)轉(zhuǎn)角入口上，混凝土框架被塑成高第式的有機(jī)型態(tài)造型，填入位在較高樓層之一格格的金屬框架中。

 美國(guó)椰林社區(qū)梅菲爾購(gòu)物中心基本情況

 位置：美國(guó)佛羅里達(dá)州邁阿密市

 建筑師：愛(ài)德華·迪巴托羅公司(EdwardJ.DeBartoloCorp.)

 開(kāi)發(fā)商：愛(ài)德華·迪巴托羅公司

 類(lèi)型：販?zhǔn)哿餍猩唐分?dú)門(mén)精品店型購(gòu)物中心(Fashionspecialtycentre)

 基地面積：2公頃

 開(kāi)發(fā)容納量：

 零售空間：52,000平方公尺，由1家百貨公司以100家小店與餐廳共同組成

 停車(chē)空間：1,000停車(chē)位

 拉斯維加斯凱薩購(gòu)物中心

 拉斯維加斯凱薩宮購(gòu)物中心是以在古羅馬購(gòu)物為主題的大型購(gòu)物中心。購(gòu)物中心呈十字型，全部在室內(nèi)，購(gòu)物中心的一端與凱撒宮賭場(chǎng)連接，這里現(xiàn)在已成為拉斯維加斯新名勝。凱薩購(gòu)物中心面積高達(dá)24萬(wàn)平方公尺，其中有超過(guò)70家商店及餐廳。其中的商店擁有各種您所聽(tīng)過(guò)的名牌專(zhuān)賣(mài)店，例如以號(hào)稱(chēng)世界上最包羅萬(wàn)象的運(yùn)動(dòng)鞋店：JustforFeet﹑美國(guó)最有名的女性?xún)?nèi)衣專(zhuān)賣(mài)店：維多利亞的秘密(Victoria'sSecret)，它所出品的內(nèi)衣褲評(píng)價(jià)甚高，但促銷(xiāo)時(shí)價(jià)格卻不貴，位置在好萊塢星球餐廳的對(duì)面。此外Guess﹑DKNY﹑Gucci﹑Gianni﹑Versace﹑Bally﹑AnnTaylor﹑CK﹑ChristianDior、MuseumCompany、華納兄弟(WarnerBrothers)﹑迪士尼商店...等名品均在此開(kāi)設(shè)分店，此外還有各種的個(gè)性化商店。

 凱薩購(gòu)物中心里面也有許多餐廳，其中最著名的便是好萊塢星球餐廳(PlanetHollywood)，它兼營(yíng)餐館及商店。除了逛街之外，凱薩宮購(gòu)物中心有兩個(gè)特色很值得一看的：第一個(gè)是購(gòu)物中心的屋頂，會(huì)呈現(xiàn)出天空的景像，在一小時(shí)之內(nèi)，其天色會(huì)隨著時(shí)間變化，出現(xiàn)早晨、正午、夜晚景象，也就是說(shuō)，在購(gòu)物中心中短短一個(gè)小時(shí)內(nèi)，就好象過(guò)了一天一樣。另一個(gè)著名的景觀是在十字形購(gòu)物中心中心區(qū)的盛宴噴泉。在噴泉的中央立著歡樂(lè)之神與酒神的雕像，阿波羅、維納斯及普魯托思等神像環(huán)繞四周。每天從早上10:00起，每隔一小時(shí)，酒神會(huì)與諸神舉杯共飲，噴泉的四周，設(shè)置有咖啡座，顧客可以坐在噴泉的四周，參加諸神的盛宴!凱薩購(gòu)物廣場(chǎng)的整條商店街都采用古羅馬的造型，當(dāng)游客置身于人造藍(lán)天白云及涼爽的空調(diào)，令人彷佛是在古羅馬的地中海微風(fēng)中逛街。

 凱薩宮購(gòu)物中心(TheForumShopsatCaesars)的地址：357OLasVegasBlvd.,LasVegas,NV89109

 國(guó)外購(gòu)物中心成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)

 中國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中的國(guó)家，商業(yè)環(huán)境的發(fā)展仍未成熟，在商場(chǎng)開(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)尚淺。因此，借鑒國(guó)外成功商場(chǎng)的先進(jìn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)是十分重要的。從中不單可以啟發(fā)我們?cè)谏虉?chǎng)開(kāi)發(fā)概念方面的思維，而且更可以吸取他人經(jīng)驗(yàn)，以免犯一些嚴(yán)重、可以避免的錯(cuò)誤。

 由于國(guó)情不同，每個(gè)地方消費(fèi)者的購(gòu)物模式、消費(fèi)水平、當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境、生活習(xí)慣很可能會(huì)大相徑庭，因此我們不可能將外國(guó)的成功商場(chǎng)規(guī)劃照單全收，全盤(pán)移植過(guò)來(lái)。但到底應(yīng)如何參考國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)?zāi)兀?/p>

 根據(jù)世邦魏理仕研究部過(guò)往替商場(chǎng)發(fā)展商進(jìn)行顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，世邦魏理仕認(rèn)為這些國(guó)外成功的商場(chǎng)在以下幾方面是值得我們認(rèn)為研究和參考的。

 ·商場(chǎng)的主題概念

 ·如何將不同類(lèi)型的物業(yè)混合發(fā)展

 ·建筑布局和內(nèi)部裝修

 ·租戶(hù)組合和商鋪布局

 ·這些商場(chǎng)如何吸引顧客，令消費(fèi)者延長(zhǎng)他們?cè)谏虉?chǎng)的逗留時(shí)間

 例如MallofAmerica這個(gè)美國(guó)最大型的獨(dú)立商業(yè)建筑，它位于美國(guó)的明尼蘇達(dá)州，其建筑面積達(dá)３１萬(wàn)平方米。到此光顧的國(guó)外游客數(shù)目甚至超過(guò)迪士尼樂(lè)園。它最值得參考的地方是創(chuàng)造出“一站式商城”這個(gè)集購(gòu)物娛樂(lè)于一體的發(fā)展概念。在MallofAmerica，顧客可享有綜合多樣化的購(gòu)物環(huán)境，同時(shí)亦可以享受各式各樣的娛樂(lè)、餐飲服務(wù)。而在整體布局上，MallofAmerica如何利用內(nèi)部不同分區(qū)的功能和定位，吸引顧客保持購(gòu)物逛街情緒和消費(fèi)意欲這些策略更是精彩。最重要的是，這些經(jīng)驗(yàn)是實(shí)實(shí)在在可以應(yīng)用在中國(guó)大型商場(chǎng)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)上。

 另外，位于韓國(guó)漢城的樂(lè)天世界“LotteWorld”，它是世界最大的一個(gè)室內(nèi)主題公園，每年吸引超過(guò)７００萬(wàn)游客。它最特別的地方是以主題公園娛樂(lè)為主題，吸引國(guó)內(nèi)外的游客。雖然目前中國(guó)仍未有類(lèi)似的大型商業(yè)設(shè)施，但有幾個(gè)規(guī)劃中的項(xiàng)目正朝著這個(gè)方向發(fā)展。以目前中國(guó)人口數(shù)目、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，以休閑娛樂(lè)為主題，吸引游客光顧其附建商場(chǎng)這個(gè)概念有相當(dāng)?shù)膮⒖純r(jià)值。

 以上介紹的只是蕓蕓案例中其中兩個(gè)較為獨(dú)特的例子。事實(shí)上，在世界各地其他地方亦有很多值得參考的地方。例如香港的時(shí)代廣場(chǎng)，它成功地利用商戶(hù)組合、布局，以及建筑細(xì)節(jié)創(chuàng)造了一個(gè)十多層樓高的商場(chǎng)。要吸引顧客往位置較高的店鋪光顧并不是一件容易的事，而時(shí)代廣場(chǎng)恰好可以做到，這些經(jīng)驗(yàn)是極為寶貴的，值得國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商借鑒。