鄉(xiāng)村振興是一個(gè)大戰(zhàn)略，必須有真金白銀的硬投入。長(zhǎng)期以來(lái)，土地出讓收益，可以說(shuō)是“取之于鄉(xiāng)，用之于城”，要?jiǎng)?chuàng)新政策機(jī)制，把土地增值收益這塊“蛋糕”切出更大的一塊用于支持脫貧攻堅(jiān)和鄉(xiāng)村振興。隨著農(nóng)村土地制度的不斷改革，為促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展、推動(dòng)鄉(xiāng)村現(xiàn)代化、實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村全面振興提供了有力保障。

北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院可提供鄉(xiāng)村振興有關(guān)土地項(xiàng)目申報(bào)及咨詢(xún)服務(wù)，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃、設(shè)計(jì)及相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等服務(wù)。

一、最新鄉(xiāng)村振興土地政策

1、新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)，支持農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展

2017年12月，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做好農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障工作的通知》從八個(gè)方面明確了保障農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地的政策。

通知指出，將安排一定比例年度土地利用計(jì)劃，專(zhuān)項(xiàng)支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。對(duì)存量建設(shè)用地用于小微創(chuàng)業(yè)園、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)村電商等農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)的市、縣，可給予新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)。

2、宅基地“三權(quán)分置”，市場(chǎng)化運(yùn)作的多方共贏

作為農(nóng)村專(zhuān)門(mén)用于建造住宅房屋為目的的部分土地，宅基地的改革進(jìn)程和未來(lái)方向備受市場(chǎng)關(guān)注。2018年，中央提出探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。“三權(quán)分置”將保護(hù)進(jìn)城農(nóng)民的土地承包權(quán)益，促使有條件的農(nóng)業(yè)人口放心落戶(hù)城，加快形成城鄉(xiāng)融合發(fā)展格局。

據(jù)了解，目前，已有部分地區(qū)頒發(fā)了農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證，金融機(jī)構(gòu)也加大了對(duì)農(nóng)民住房抵押貸款的發(fā)放力度。這項(xiàng)2018年初提出的改革在經(jīng)過(guò)半年左右的探索后，已經(jīng)進(jìn)入全面提速時(shí)期。

擁有宅基地資格權(quán)的農(nóng)戶(hù)——閑置的宅基地可以出租給做休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的個(gè)人或者公司，獲取分紅。

農(nóng)村創(chuàng)業(yè)者——返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者可以通過(guò)租賃“使用權(quán)”的方式，做特色客棧、農(nóng)家樂(lè)等。

養(yǎng)老鄉(xiāng)居客——宅基地流轉(zhuǎn)可在“適度”的原則下進(jìn)行，為回歸鄉(xiāng)村養(yǎng)老度假的新鄉(xiāng)民提供土地流轉(zhuǎn)政策支持。

國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展中心原副主任喬潤(rùn)令指出，在鄉(xiāng)村振興的背景下，農(nóng)村集體建設(shè)用地是未來(lái)用地的新領(lǐng)域，是絕大多數(shù)田園綜合體、特色小鎮(zhèn)用地的最新領(lǐng)域。宅基地新政策及其后續(xù)融資政策的完善，將為城市資本的下鄉(xiāng)開(kāi)辟道路，也為文旅產(chǎn)業(yè)土地利用提供了新的空間。

山合水易認(rèn)為，宅基地制度改革是三塊地改革中最艱難的，根據(jù)這兩三年各試點(diǎn)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，有效利用宅基地的方式主要有四種。同時(shí)，宅基地入市后的用途也要嚴(yán)格把控。

正如中央農(nóng)辦主任韓俊強(qiáng)調(diào)所言，宅基地三權(quán)分置不是讓城里人到農(nóng)村買(mǎi)房置地，而是要使農(nóng)民的閑置住房成為發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)的載體。

3、土地新收益：新增耕地指標(biāo)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑

2018年的中央一號(hào)文件提出，改進(jìn)耕地占補(bǔ)平衡管理辦法，建立高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)等新增耕地指標(biāo)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑機(jī)制，將所得收益通過(guò)支出預(yù)算全部用于鞏固脫貧攻堅(jiān)成果和支持實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。

2018年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《跨省域補(bǔ)充耕地國(guó)家統(tǒng)籌管理辦法》和《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》明確了實(shí)施細(xì)則。新土地政策運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，發(fā)達(dá)地區(qū)和貧困地區(qū)資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，助推脫貧攻堅(jiān)和鄉(xiāng)村振興。

日前，自然資源部貫徹落實(shí)《辦法》規(guī)定，下發(fā)了《關(guān)于實(shí)施跨省域補(bǔ)充耕地國(guó)家統(tǒng)籌有關(guān)問(wèn)題的通知》、《關(guān)于健全建設(shè)用地“增存掛鉤”機(jī)制的通知》以及《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑實(shí)施辦法》。

同時(shí)，為推動(dòng)相關(guān)工作順利實(shí)施，財(cái)政部制訂了《跨省域補(bǔ)充耕地資金收支管理辦法》和《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑資金收支管理辦法》，明確了資金收取、下達(dá)、結(jié)算、使用等方面的要求。明確指出跨省域補(bǔ)充耕地資金、深度貧困地區(qū)收到的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑資金，將全部用于鞏固脫貧攻堅(jiān)成果和支持實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。

深入推進(jìn)土地整治和高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)：高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田是指土地平整、集中連片、設(shè)施完善、農(nóng)田配套、土壤肥沃、生態(tài)良好、抗災(zāi)能力強(qiáng)，與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)方式相適應(yīng)的旱澇保收、高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)，劃定為永久基本農(nóng)田的耕地。新增耕地，這為深入推進(jìn)土地整治和高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)創(chuàng)造了重要條件。同時(shí)，實(shí)行增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑，將進(jìn)一步顯化土地級(jí)差收益，為增減掛鉤的深入開(kāi)展提供了更大動(dòng)力。兩大舉措相結(jié)合，將進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)村生產(chǎn)生活條件的改善。2018年4月，中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行出臺(tái)《關(guān)于服務(wù)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的指導(dǎo)意見(jiàn)》和《關(guān)于全力支持高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)工作的通知》，支持美麗宜居鄉(xiāng)村建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)，爭(zhēng)取建設(shè)1000個(gè)左右鄉(xiāng)村振興示范村;努力成為服務(wù)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和支持高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)的主力銀行。

允許跨省調(diào)整耕地占補(bǔ)平衡：耕地占補(bǔ)平衡堅(jiān)持以縣域平衡為主。調(diào)整耕地占補(bǔ)平衡政策，允許耕地后備資源嚴(yán)重匱乏、補(bǔ)充能力確實(shí)不足的直轄市和省，申請(qǐng)?jiān)趪?guó)家統(tǒng)籌下跨省域補(bǔ)充耕地，可有效解決邊退耕、邊開(kāi)墾的矛盾，防止毀林毀草開(kāi)墾和灘涂圍墾，推進(jìn)山水林田湖草整體保護(hù)、系統(tǒng)修復(fù)，具有顯著的生態(tài)效益。對(duì)于貧困地區(qū)有資源條件產(chǎn)生補(bǔ)充耕地指標(biāo)的，優(yōu)先納入調(diào)劑平臺(tái)，支持獲得經(jīng)濟(jì)收益、加快脫貧致富。

地區(qū)間的資源資金互補(bǔ)，促進(jìn)共同發(fā)展：實(shí)施兩個(gè)跨省域土地指標(biāo)調(diào)劑，對(duì)于經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)，可以緩解耕地占補(bǔ)平衡壓力，拓展建設(shè)發(fā)展空間，保障重大項(xiàng)目及時(shí)落地。而對(duì)于經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后地區(qū)，則可以獲得可觀的轉(zhuǎn)移支付，夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)，并為特色小鎮(zhèn)、田園綜合體等建設(shè)提供支持，從而發(fā)揮地區(qū)之間資金資源互補(bǔ)作用，促進(jìn)共同發(fā)展。

4、6類(lèi)重大建設(shè)項(xiàng)目將允許占用永久基本農(nóng)田

2018年7月，為貫徹落實(shí)《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)和改進(jìn)占補(bǔ)平衡的意見(jiàn)》，自然資源部下發(fā)《關(guān)于做好占用永久基本農(nóng)田重大建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的通知》，要求嚴(yán)格限定重大建設(shè)項(xiàng)目范圍，嚴(yán)格占用和補(bǔ)劃永久基本農(nóng)田論證，嚴(yán)格用地預(yù)審事后監(jiān)管，將永久基本農(nóng)田保護(hù)措施落到實(shí)處。

山合水易了解到，現(xiàn)階段允許占用永久基本農(nóng)田的重大建設(shè)項(xiàng)目包括：黨中央、國(guó)務(wù)院明確支持的重大建設(shè)項(xiàng)目;軍事國(guó)防類(lèi);交通類(lèi)(機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目、鐵路項(xiàng)目、公路項(xiàng)目);能源類(lèi);水利類(lèi);以及為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院重大決策部署，國(guó)務(wù)院投資主管部門(mén)或國(guó)務(wù)院投資主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)支持和認(rèn)可的交通、能源、水利基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

二、休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目拿地要點(diǎn)

2015年以來(lái)連續(xù)多個(gè)中央一號(hào)文件都提出要大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，使之成為鄉(xiāng)村振興的新興支柱產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部明確指出，在用地政策上，支持有條件的地方通過(guò)盤(pán)活農(nóng)村閑置房屋、集體建設(shè)用地、“四荒地”、可用林場(chǎng)和水面等資產(chǎn)資源發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游;在財(cái)政政策上，探索采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)、先建后補(bǔ)、財(cái)政貼息、設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金等方式加大財(cái)政扶持力度，鼓勵(lì)利用PPP模式、眾籌模式、互聯(lián)網(wǎng)+模式、發(fā)行私募債券等方式;在金融政策上，推動(dòng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓寬抵押擔(dān)保物范圍，擴(kuò)大信貸額度，加大對(duì)休閑農(nóng)業(yè)的信貸支持;在公共服務(wù)上，要從規(guī)劃引導(dǎo)入手，積極推進(jìn)“多規(guī)合一”。

1、哪些可作為休閑農(nóng)業(yè)用地

農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地：《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂(lè)，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。

農(nóng)村集體建設(shè)用地：指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。

四荒地：2016年中央一號(hào)文件以及《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵(lì)利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣(mài)的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年。

其他方式：《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)[2015]93號(hào))提出，對(duì)社會(huì)資本投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開(kāi)展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2、休閑農(nóng)業(yè)拿地新方式

采用土地銀行的方式：在完成農(nóng)村土地確權(quán)工作的地區(qū)，可采用“土地銀行”的方式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地指標(biāo)的自由流轉(zhuǎn)、質(zhì)押和融資。這對(duì)于農(nóng)戶(hù)獲取啟動(dòng)資金自營(yíng)個(gè)體旅游項(xiàng)目和專(zhuān)業(yè)企業(yè)規(guī)?；@取土地用于開(kāi)發(fā)大型旅游項(xiàng)目而言都具有現(xiàn)實(shí)意義。

建立以土地股份為基礎(chǔ)的合作社：有條件的農(nóng)村集體可以建立合作社，農(nóng)戶(hù)以承包的土地入股，進(jìn)行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營(yíng)、高效經(jīng)營(yíng)、形成規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。這種方式，管理制度嚴(yán)格，管理方法科學(xué)，對(duì)加強(qiáng)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游領(lǐng)域的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實(shí)惠及本地有著極大的促進(jìn)作用。

土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等：對(duì)經(jīng)濟(jì)效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等方式，統(tǒng)籌盤(pán)活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要遷移部分農(nóng)戶(hù)的住宅、承包地的問(wèn)題;另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價(jià)值，集約化發(fā)展，便于個(gè)人或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。