隨著國(guó)家各項(xiàng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策的紛紛出臺(tái)，未來(lái)康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)將從自由生長(zhǎng)模式切換到規(guī)范發(fā)展階段。在“居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合”的發(fā)展大框架下，老年人口及高凈值人群的逐步增加，為康養(yǎng)地產(chǎn)提供了龐大的潛在客戶。然而，行業(yè)依然存在諸多不確定因素，且尚未形成清晰的盈利模式。整體而言，老齡化已成為不可逆的社會(huì)趨勢(shì)，康養(yǎng)地產(chǎn)作為整個(gè)養(yǎng)老行業(yè)的支柱之一，未來(lái)發(fā)展機(jī)遇可期。

康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)
 

1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

雖然康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)日益火爆，但其面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)依然嚴(yán)峻。

一是受傳統(tǒng)孝道思想的影響，居家養(yǎng)老模式的主流地位難以撼動(dòng)。當(dāng)下老年人的價(jià)值觀以提倡節(jié)儉為榮，接受高消費(fèi)型的康養(yǎng)地產(chǎn)模式需要一定的時(shí)間。

二是康養(yǎng)地產(chǎn)的主流消費(fèi)群體是高凈值老年群體及其家庭，又可總結(jié)為“高干、高知、高管”等領(lǐng)域的老年群體。雖然我國(guó)老年群體龐大，但能滿足高凈值或“高干、高知、高管”要求的老年人口數(shù)量較為有限。特別是前期市場(chǎng)推出的康養(yǎng)地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)消化了一部分客群，將給未來(lái)集中面世的康養(yǎng)地產(chǎn)產(chǎn)品帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。

2經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

就回報(bào)周期而言，康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)周期較長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)第一家養(yǎng)老社區(qū)公司親和源運(yùn)營(yíng)13年后，才實(shí)現(xiàn)首次盈利。萬(wàn)科推出的養(yǎng)老項(xiàng)目至今仍未實(shí)現(xiàn)盈利。行業(yè)龍頭泰康集團(tuán)董事長(zhǎng)陳東升也曾明確表示，“一個(gè)成熟的養(yǎng)老社區(qū)做到收支平衡需要6～8年，真正實(shí)現(xiàn)盈利要8～10年的時(shí)間”。從投資回報(bào)率來(lái)看，目前國(guó)際高端康養(yǎng)地產(chǎn)的平均投資回報(bào)都不超過(guò)10%。

康養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)遇
 

1高凈值人群及2+1+4家庭結(jié)構(gòu)帶來(lái)的新機(jī)遇

中國(guó)日益增長(zhǎng)的高凈值人群家庭將為市場(chǎng)注入新的活力?！?018胡潤(rùn)財(cái)務(wù)報(bào)告》顯示，2018年中國(guó)千萬(wàn)元凈資產(chǎn)的家庭數(shù)量超過(guò)200萬(wàn)，總資產(chǎn)較2017年增長(zhǎng)6.4%，人群的平均年齡為40歲。這些高凈值人群的父母大多已超過(guò)65歲。為父母提供優(yōu)質(zhì)的晚年生活或?qū)⒊蔀楦邇糁导彝サ男聲r(shí)尚。

同時(shí)，隨著第一代獨(dú)生子女的父母開(kāi)始步入老年，2+1+4結(jié)構(gòu)的家庭(即兩個(gè)成年人+一個(gè)小孩+四個(gè)老人)的負(fù)擔(dān)愈發(fā)沉重，這一嚴(yán)峻的現(xiàn)狀，也許會(huì)改變當(dāng)下9073的養(yǎng)老模式(90%家庭養(yǎng)老，7%社區(qū)養(yǎng)老，3%機(jī)構(gòu)養(yǎng)老)。相信未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的老人走向社區(qū)養(yǎng)老及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。

2多源發(fā)展、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合帶來(lái)的新機(jī)遇

隨著老年群體對(duì)自身健康關(guān)注程度及科學(xué)養(yǎng)生觀念的普及，“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”將為老年地產(chǎn)帶來(lái)新的賣點(diǎn)。

康養(yǎng)地產(chǎn)應(yīng)積極整合養(yǎng)生及醫(yī)療資源，為老年群體提供持續(xù)的日常保健、被動(dòng)運(yùn)動(dòng)、中醫(yī)康復(fù)、養(yǎng)老護(hù)理及其他服務(wù)，優(yōu)化老年群體的入住體驗(yàn)，使得老年群體在安居的同時(shí)，能增進(jìn)健康、延年益壽。

全球養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

在未來(lái)，全球養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢(shì)：

1 規(guī)模化。隨著養(yǎng)老理念的不斷加深，很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)將項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)朝著住宅和相關(guān)服務(wù)的統(tǒng)一規(guī)范化的方向進(jìn)行發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展。

2 郊區(qū)化。這是綜合考慮養(yǎng)老地產(chǎn)的綜合環(huán)境和所選地址的成本支出等因素，郊區(qū)相對(duì)城市中心繁華地帶來(lái)說(shuō)的造價(jià)低且環(huán)境質(zhì)量較好，所以這將是全球養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的一個(gè)主要方向。

3 科技化。隨著全球科學(xué)技術(shù)不斷地發(fā)展和進(jìn)步，養(yǎng)老地產(chǎn)也將會(huì)引進(jìn)先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)為老年人群體提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。同時(shí)，科技化的管理也能夠給將養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作變得更加簡(jiǎn)單，進(jìn)而降低運(yùn)營(yíng)成本、調(diào)低市場(chǎng)價(jià)格，便于覆蓋更多老年人群。

4 豐富化。全球各國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)是日益激烈的，為了保持企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，很多養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)將產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)地越來(lái)越豐富，這樣可以更好地滿足老年人群體的各種不同的需求，這也是全球養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的一種趨勢(shì)。