當(dāng)前我國的社會現(xiàn)狀是，老年人很少有自己的時間去享受生活。而且當(dāng)前的養(yǎng)老服務(wù)體系還不夠完善，一些中低齡老年人對生活的需求形式種類多樣，傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式很難維持下去，老年人的生活質(zhì)量水平也難以提高。而田園養(yǎng)老模式可以從精神、心理和身體多重層面實(shí)現(xiàn)對老年群體的安置和生活質(zhì)量水平的提高，具有明顯的功能上的優(yōu)越性，總結(jié)為以下幾種功能體系：
 

2.1  心靈回歸-精神實(shí)現(xiàn)功能

心靈回歸，強(qiáng)調(diào)田園養(yǎng)老項目所獨(dú)有的，提供的獨(dú)一無二的返璞歸真，夢歸田園那種生活環(huán)境，徹底擺脫城市喧囂。大自然是心靈的家園，在自然風(fēng)光優(yōu)美的田園中，遠(yuǎn)離了城市的喧囂與躁動，心靈回歸了簡單的本真，縱情山水之間，精神得到最大程度的放松。在田園中養(yǎng)生，種田、種花、做手工藝品、安靜地讀書、徒步行走、與朋友聚會等等，這些簡單而自在的活動會讓疲憊的心靈重新獲得氧氣與動力。針對老年人容易感到孤獨(dú)的心理特征，設(shè)計田園會所、讀書會、運(yùn)動俱樂部等具有人文關(guān)懷的度假產(chǎn)品，產(chǎn)品設(shè)計上注重細(xì)節(jié)處理，以便于老年人進(jìn)行情感交流，精神世界得到充實(shí)與滿足。

2.2  醫(yī)療護(hù)理-身體療養(yǎng)功能

醫(yī)療護(hù)理涉及醫(yī)藥產(chǎn)品、保健用品、營養(yǎng)食品、醫(yī)療器械、休閑健身、健康管理、健康咨詢等多個領(lǐng)域。為醫(yī)療康復(fù)病人提供相關(guān)醫(yī)院、診所、藥品超市、保健品超市、相關(guān)健康管理等機(jī)構(gòu)，為每個在這里養(yǎng)老的人提供專屬的健康管理檔案與康復(fù)治療方案，對于醫(yī)療型田園養(yǎng)老地產(chǎn)，還將從醫(yī)學(xué)研究、醫(yī)學(xué)養(yǎng)護(hù)、醫(yī)學(xué)培訓(xùn)及學(xué)術(shù)會議接待等幾個方面來進(jìn)行開發(fā)，實(shí)現(xiàn)醫(yī)療高端化，為客戶提供就近就醫(yī)的便利與高水平的康復(fù)效果。

2.3  體驗(yàn)鄉(xiāng)村生活-生態(tài)休閑功能

在田園中養(yǎng)老，享受的是鄉(xiāng)村的田園環(huán)境，是以生態(tài)資源為基礎(chǔ)的休閑體驗(yàn)。鄉(xiāng)村生活與生態(tài)休閑是因果互動的關(guān)系，鄉(xiāng)村生活的體驗(yàn)包括吃生態(tài)綠色食品、住農(nóng)家院落、學(xué)習(xí)農(nóng)耕文化、體驗(yàn)原生態(tài)民俗表演等等。

2.4 了解本土文化-文化體驗(yàn)功能

文化體驗(yàn)，兩層意思，一是體驗(yàn)項目地獨(dú)有的文化資源所營造的文化氛圍，另一個是為老人提供的業(yè)余文化生活，豐富其精神文化需求。文化是體驗(yàn)的源泉，是鄉(xiāng)村的靈魂所在。在田園中養(yǎng)老，一方面是綠色環(huán)境、綠色食品對身體的滋養(yǎng)，同時也是鄉(xiāng)村本土歷史文化、生態(tài)文化、農(nóng)耕文化對人精神的陶冶。本土的民俗文化常常在休閑度假區(qū)中以情景化的方式體現(xiàn)出來，如江南農(nóng)耕文化園的江南小院。

2.5 多元度假體系-全齡養(yǎng)生功能

“421”家庭養(yǎng)老壓力加大，針對“獨(dú)子養(yǎng)老”面臨的困境，目前市場形成了“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充”的養(yǎng)老服務(wù)體系，我國養(yǎng)老還是以居家養(yǎng)老為主體，大概占90%。根據(jù)老年人的養(yǎng)老心理，大部分的老年人不服老，對單純的老年社區(qū)會心理抗性大，因此復(fù)合全齡社區(qū)養(yǎng)老主題開發(fā)路線風(fēng)險相對較小，老人與兒女同住一個小區(qū)的不同公寓，針對祖孫三代設(shè)置不同特色的配套設(shè)施，既方便了家人照顧，也不會讓老人感到孤獨(dú)，社區(qū)的養(yǎng)生、醫(yī)療、親子、教育等配套設(shè)施也能夠滿足三代人的不同需要，這是郊區(qū)田園養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的常見模式。

田園養(yǎng)老是一個以養(yǎng)老服務(wù)為中心的綜合農(nóng)業(yè)、休閑、體驗(yàn)等多功能為一體的休閑度假區(qū)，它將為游客打造餐飲、住宿、旅游、娛樂、商務(wù)、養(yǎng)老等多種功能集于一身的全方位服務(wù)體系，每個體系都針對不同的游客群體進(jìn)行精心設(shè)計，并且各具田園特色。田園養(yǎng)老不但要從項目策劃中出奇制勝，以硬件設(shè)施打造為基礎(chǔ)，同時提高自身服務(wù)水平，更要想顧客之所想，對于老年群體的實(shí)際需求盡心深入分析，幫助客人實(shí)現(xiàn)其在田園養(yǎng)老所要達(dá)到的目的。田園養(yǎng)老的服務(wù)體系主要包含以下幾方面：
 

3.1  周邊旅游游覽服務(wù)

田園養(yǎng)老度假區(qū)一般設(shè)立在風(fēng)景優(yōu)美的地方，這里有優(yōu)越的自然文化環(huán)境，社區(qū)為客戶提供周邊景點(diǎn)優(yōu)惠門票、導(dǎo)游講解服務(wù)、接送車服務(wù)、租用自行車、租用相機(jī)等旅游游覽服務(wù)。

3.2  田園康復(fù)療養(yǎng)服務(wù)

主要針對亞健康及患病人群的身體康復(fù)服務(wù)，為康復(fù)期病人以及慢性和長期患病的人們提供24小時護(hù)理照料，度假區(qū)常常配備有綜合型醫(yī)院、中醫(yī)院、健康體檢中心等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，治療護(hù)理團(tuán)隊在人員配置方面規(guī)定有專業(yè)的管理人員、具有一定職稱的專業(yè)醫(yī)生、注冊護(hù)士、有執(zhí)照的護(hù)士、心理醫(yī)生、護(hù)工和其他人員。除了醫(yī)療服務(wù)設(shè)施，田園度假區(qū)中更注重為顧客提供自然康復(fù)的環(huán)境，使人的精神能夠自然放松，根據(jù)中華經(jīng)典醫(yī)學(xué)康復(fù)方法，從SPA、瑜伽、藥膳等多個角度達(dá)到身體自身的平衡。

3.3  田園運(yùn)動養(yǎng)生服務(wù)

生命在于運(yùn)動，適宜的運(yùn)動健身是一種比較科學(xué)的養(yǎng)生休閑方式，田園是一個大的運(yùn)動場，田園度假區(qū)也會針對游客的運(yùn)動養(yǎng)生需求提供一系列的服務(wù)，如山地自行車、徒步、滑雪、漂流、高爾夫、室內(nèi)瑜伽、中華武術(shù)、專業(yè)SPA、形體訓(xùn)練、棋牌、器械、籃球、網(wǎng)球、羽毛球、垂釣、跑步、騎車健身等運(yùn)動，并為游客推薦專業(yè)的運(yùn)動指導(dǎo)。

3.4  田園養(yǎng)老其他項目服務(wù)

除了以上三類服務(wù)體系，田園養(yǎng)生養(yǎng)老的服務(wù)還涉及到許多方面，如農(nóng)業(yè)體驗(yàn)服務(wù)體系，為游客提供采摘、制作、農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)、農(nóng)家住宿等服務(wù);高端商務(wù)服務(wù)體系，為游客提供組織會議、戶外拓展活動、宴會、聚會、商務(wù)交際平臺、高端會所等服務(wù);生態(tài)住宿服務(wù)體系，原生態(tài)夯土住宿、木屋別墅、歐式風(fēng)情、貼身管家服務(wù)等;婚慶服務(wù)體系，婚慶基地、婚紗攝影、婚慶典禮、婚房設(shè)計、婚禮用品服務(wù)等。親子娛樂教育服務(wù)體系，親子樂園、兒童游樂城、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育機(jī)構(gòu)等。

田園養(yǎng)生養(yǎng)老度假區(qū)是一個綜合的休閑體系，它可以匯聚一家三代人共同生活、休閑、娛樂、療養(yǎng)康復(fù)等，是具有便利交通與良好自然資源的特色養(yǎng)生養(yǎng)老度假區(qū)。

田園養(yǎng)老的成功開發(fā)建設(shè)，對投資商-農(nóng)民-鄉(xiāng)村三者之間的效益關(guān)系十分重要。投資開發(fā)商通過運(yùn)營田園養(yǎng)老可以獲得應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)回報，并且能夠隨著項目的投資、開發(fā)和運(yùn)營管理等商業(yè)行為的開展，形成自身的品牌，逐漸擴(kuò)大品牌影響力。而農(nóng)民在田園養(yǎng)老中是最直接的受益者，農(nóng)民可以通過土地的流轉(zhuǎn)獲取租金收入，或者參與入股獲得分紅收入，以及參與到田園養(yǎng)老項目中來換取工資收入。鄉(xiāng)村則可以以此為契機(jī)，借助田園養(yǎng)老模式促進(jìn)鄉(xiāng)村升級發(fā)展，推動鄉(xiāng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)升級，將建設(shè)美麗鄉(xiāng)村觀念付諸實(shí)踐。
 

作為三方效益的重要載體，田園養(yǎng)老的盈利模式可以圍繞以下幾方面開展：

4.1 觀光采摘與采摘會員制

在留出客戶耕種的土地的同時，預(yù)留出農(nóng)莊的“經(jīng)營”用地，這部分土地可以進(jìn)行統(tǒng)一種植、統(tǒng)一管理，要種植綠色健康的蔬菜，開展參觀、體驗(yàn)采摘等活動，提高知名度。這點(diǎn)目前休閑農(nóng)業(yè)都在做，需要有創(chuàng)新。

對于沒有租到配套土地、或者是自己不愿意耕種的老年人，可為其辦理采摘會員。每年繳納一定的年費(fèi)，便可定量在農(nóng)莊的菜地里進(jìn)行采摘。采摘的蔬菜在滿足老年人自己需求的同時，也可以送給子女，一舉兩得。

4.2 耕地出租

預(yù)留部分農(nóng)業(yè)用地，根據(jù)客戶需求，進(jìn)行耕地出租，老年人可以在租到的土地上種植自己感興趣的農(nóng)作物，前期要注意稀缺效益，引起老年人的種植欲望，以便為今后的大規(guī)模開發(fā)做推廣。

4.3 養(yǎng)生餐飲

食療，是人類養(yǎng)生歷史上的里程碑。而養(yǎng)生食療對治愈老年人的一些小問題有著很好的療效，對于不愿自己動手做飯的老人可根據(jù)他們的身體狀況制定食譜，當(dāng)然味道是要有一定的保證。農(nóng)莊在老人入住時最好對老人的身體狀況有一定了解，對于不適合入駐的老人盡量委婉拒絕。同時配備常駐醫(yī)師，能夠及時治療一些常見病癥。

4.4 免費(fèi)農(nóng)業(yè)技術(shù)服務(wù)

有些老年人并不懂種植技術(shù)，農(nóng)莊可充分利用在經(jīng)營菜地種植時，為有需要的老年人進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，提升老年人的信任度與影響力，打造品牌效益。

4.5 加入社區(qū)文化與組織俱樂部活動

可以定期邀請參與耕種菜地的老年人參加類評比項目的活動，評選出優(yōu)秀者，在進(jìn)行物質(zhì)獎勵時，推廣經(jīng)驗(yàn)，將農(nóng)莊打造成現(xiàn)代都市外的世外田園。

田園養(yǎng)老的開發(fā)就是對田園、農(nóng)業(yè)資源，鄉(xiāng)村閑置農(nóng)宅的統(tǒng)一收租、整改、利用。改造要講究文化性、鄉(xiāng)土性等原則，鄉(xiāng)味得到最大程度的保留與展現(xiàn)。鄉(xiāng)村風(fēng)貌、建筑材料也要盡可能體現(xiàn)出鄉(xiāng)土化。

5.1  異地養(yǎng)老模式

異地養(yǎng)老模式包含“季節(jié)性”養(yǎng)老、“候鳥型”養(yǎng)老和異地購房養(yǎng)老三種模式，每一年抽出幾個月的時間，隨著季節(jié)的變化，到不同的地方或者到購得的鄉(xiāng)村住宅地去，進(jìn)入到另一種生活狀態(tài)，通過呼吸山田原野的新鮮空氣，體驗(yàn)原始的農(nóng)耕，以親手種植的綠色產(chǎn)品為食，健健康康、快快樂樂的安享晚年。

案例：廣西巴馬長壽村
 

5.1.1 自然氣候條件：

巴馬地屬廣西河池市，位于廣西西北部，是一個多民族聚居地，巴馬地區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，典型的喀斯地貌，蘊(yùn)藏著豐富的溶洞，年平均氣溫20.4℃，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，晝夜均小有溫差，人居環(huán)境和氣候條件十分宜人。

5.1.2 巴馬養(yǎng)老品牌：

巴馬地區(qū)土地、谷物中含有大量的硒，水質(zhì)好，且環(huán)境幽靜，空氣清新，負(fù)氧離子濃度高，再加上特處的地理位置，成為一個天然療養(yǎng)圣地，是世界五大長壽之鄉(xiāng)中百歲老人分布率最高的地區(qū)，被譽(yù)為“世界長壽之鄉(xiāng)·中國人瑞圣地”。

5.1.3 巴馬養(yǎng)生食品：

巴馬由于其獨(dú)特的地理位置和環(huán)境，長期以來樸素自然的飲食文化在歷史發(fā)展過程中自成一體，而且憑借新鮮空氣、礦泉水、無污染的食物、青山綠水和神秘莫測的巖洞成為游客們的健身和天然療養(yǎng)場所。巴馬地區(qū)山多地少，地理環(huán)境較為封閉獨(dú)特，所以生長的五谷雜糧多受地理、氣候、環(huán)境、土質(zhì)、水質(zhì)等獨(dú)特條件的影響而成為稀缺的珍品，包括稻谷、油魚、木薯、香豬等種類豐富多樣，在2005年，巴馬香豬通過國家地理標(biāo)志產(chǎn)品保護(hù)。

5.1.4 旅游資源：

豐富多樣的地形條件，溫和適宜的氣候，共同造成了巴馬豐富獨(dú)特的旅游資源，主要旅游景點(diǎn)有百魔洞、祈壽宮、賜福湖風(fēng)光、弄友原始森林、龍洪田園風(fēng)光、好和響水天坑、東山瑤族風(fēng)情、長壽探秘等。這些令人心曠神怡的自然風(fēng)光，吸引了大批的異地“候鳥”前來度假、養(yǎng)老。

5.2  立體養(yǎng)生養(yǎng)老模式

立體式養(yǎng)生養(yǎng)老是集文化資源與自然資源于一體，將運(yùn)動、醫(yī)療、宗教、文化等養(yǎng)生方式相結(jié)合的立體式養(yǎng)生理念，是養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體的表現(xiàn)。立體式養(yǎng)生養(yǎng)老，服務(wù)項目齊全，為身、心、靈的放松和成長提供全方位引導(dǎo)，是借助項目地特有的自然、文化資源，完善一系列配套設(shè)施基礎(chǔ)上構(gòu)建的綜合養(yǎng)老模式。

案例：文登養(yǎng)生之都
 

5.2.1 自然區(qū)位優(yōu)勢

文登南臨黃海，有156公里海岸線，岬灣相間，島礁棋布，12公里優(yōu)質(zhì)沙灘，岸坡舒緩，沙凈水清;岸邊有綿延數(shù)十里的萬畝松林，造就了南海別具魅力的黃金海岸。這里空氣中負(fù)氧離子特別豐富，對人的皮膚和呼吸道系統(tǒng)非常有益，空氣質(zhì)量常年優(yōu)于國家一級標(biāo)準(zhǔn)。文登擁有豐富的自然養(yǎng)生資源和優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、土地優(yōu)勢等多種核心優(yōu)勢，對于發(fā)展田園養(yǎng)老具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢。

5.2.2 養(yǎng)生養(yǎng)老資源優(yōu)勢：

(1) 文化資源

文都的圣經(jīng)山是中國道教全真派的發(fā)祥地，通過激活利用道家文化，打造國學(xué)培訓(xùn)和禪文化體驗(yàn)，打造成為道家修持靜修基地。并且依托良好的自然環(huán)境，打造完善的養(yǎng)老、療養(yǎng)配套設(shè)施，對于退休后的老年養(yǎng)老群體，是一所修心、靜心、養(yǎng)心的絕佳場所。

(2) 自然養(yǎng)老養(yǎng)生資源

濱海養(yǎng)生資源：擁有156公里的黃金海岸線，

溫泉養(yǎng)生資源：文登是中國“溫泉之都”，城區(qū)周邊20 公里范圍內(nèi)散布5處高品質(zhì)天然溫泉：湯泊、天沐

山林養(yǎng)生資源：昆崳山、圣經(jīng)山、天福山、回龍山

農(nóng)業(yè)養(yǎng)生資源：無公害珍鮮果蔬、海產(chǎn)品等特色農(nóng)業(yè)加快發(fā)展，海參養(yǎng)殖達(dá)到2.5萬畝，西洋參種植達(dá)到3萬畝。

豐富的濱海、山林和農(nóng)業(yè)資源為養(yǎng)老服務(wù)提供眾多的項目設(shè)計和可選活動，感受山林飽含負(fù)氧離子的養(yǎng)老空氣，參與適宜的農(nóng)事體驗(yàn)活動，無公害農(nóng)產(chǎn)品的飲食保證，都作為養(yǎng)老場所重要的物質(zhì)基礎(chǔ)呈現(xiàn)出來。

5.3  休閑農(nóng)業(yè)養(yǎng)老模式

農(nóng)家休閑養(yǎng)老是一種候鳥型、旅游休閑型相結(jié)合的農(nóng)家寄養(yǎng)式異地養(yǎng)老模式，代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項目，老人與農(nóng)戶簽訂協(xié)議，長期寄養(yǎng)在農(nóng)戶家中，是一種特殊的鄉(xiāng)村旅游形式，也可以成為新農(nóng)村建設(shè)的一種重要模式。該模式能夠提高農(nóng)民收入、促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，但服務(wù)水平和配套設(shè)施有待提高。

案例：崇明島養(yǎng)老農(nóng)家院
 

5.3.1 養(yǎng)生資源：

崇明島地處長江口，是中國第三大島，被譽(yù)為“長江門戶、東海瀛洲”，是世界上最大的河口沖擊島，世界上最大的沙島。崇明島氣候宜人，四季如春，生態(tài)旅游初具規(guī)模，海鮮、鮮果等養(yǎng)生食品豐富，是上海老人青睞的養(yǎng)生地區(qū)。

5.3.2 養(yǎng)老體系：

“崇明島農(nóng)家養(yǎng)老”首批試點(diǎn)村———新河鎮(zhèn)金橋村。這個村有80戶農(nóng)家符合養(yǎng)老條件。被選中的農(nóng)家每戶住房面積都在150平方米以上，衛(wèi)生設(shè)施一應(yīng)俱全，保證入住老人都有自己獨(dú)立的房間，且提供子女探望時的住宿。每個居住在農(nóng)家的老人只需要支付500元護(hù)理費(fèi)、住宿費(fèi)和200元伙食費(fèi)。

案例：北京將府莊園養(yǎng)生園
 

將府莊園養(yǎng)生園位于北京東北五環(huán)外，環(huán)鐵綠化帶內(nèi)，莊園占地面積38萬平方米，緊鄰機(jī)場高速，靠近燕莎商圈。項目南面為將臺漁場，西面、西南面為林地，附近有200多萬平方米的綠化帶，自然環(huán)境優(yōu)越，同時距離市區(qū)較近，交通方便。

將府配套設(shè)施包含：

● 國際會所：設(shè)有圖書閱覽室，小型超市，咖啡廳和茶社以及藝術(shù)裝飾品店、花店、面包房等特色小店，美容美發(fā)店、洗衣店等，滿足養(yǎng)老群體的各種日常生活需求。

● 康復(fù)中心：提供基礎(chǔ)護(hù)理、專科護(hù)理、心理護(hù)理、康復(fù)指導(dǎo)、臨終關(guān)懷等服務(wù)。建立健康檔案，定時對老人的健康狀況進(jìn)行監(jiān)督和管理，提供必要的醫(yī)療保障。

● 管理服務(wù)中心：接待來訪，會員服務(wù)及管理辦公中心。

● 將府俱樂部：設(shè)置有包含文化藝術(shù)、書畫、園藝、養(yǎng)生課程在內(nèi)的老年大學(xué)，還可以自發(fā)組織和參加各種興趣俱樂部，設(shè)置多功能球類運(yùn)動館、健身房、溫泉水療游泳館等。為老年群體的業(yè)余精神文化、體育休閑生活提供豐富多彩的選項。

● 垂釣區(qū)：垂釣園內(nèi)綠樹蔥蔥，芳草茵茵，湖水粼粼，空氣清新，鳥語花香，老年人在這里盡情享受大自然的美妙。

● 高爾夫球場：小九洞高爾夫球場，適合老年人，盡情揮桿樂趣。球場視野開闊，風(fēng)景俊美，地勢起伏有致，可滿足不同類型的老年球友們。球場還特別設(shè)計了綠色景觀，老年人可一邊打球一邊欣賞綠色景觀，與大自然零距離接觸。

運(yùn)營模式是企業(yè)的運(yùn)營目的，就是通過吸引客戶、雇員和投資者，在保證盈利的前提下向市場提供產(chǎn)品和服務(wù)。田園養(yǎng)老首先要區(qū)分運(yùn)營主體，一般包括專業(yè)運(yùn)營管理公司和村集體統(tǒng)一運(yùn)營管理。此外，在選擇運(yùn)營模式要注意把握運(yùn)營的要點(diǎn)，對于田園養(yǎng)老產(chǎn)品品牌精心塑造，充分調(diào)動農(nóng)民的參與積極性。達(dá)到三方效益共贏：投資開發(fā)商——農(nóng)民——鄉(xiāng)村。

6.1  會員制的俱樂部模式

概述：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的會員制模式是在出租房屋的同時提供的變相養(yǎng)老服務(wù)。一方面是以養(yǎng)老的口號經(jīng)營房地產(chǎn)，另一方面又以房地產(chǎn)的名義捆綁銷售養(yǎng)老服務(wù)，是一種很好的商業(yè)模式。會員制模式有利于開發(fā)商回籠資金，且開發(fā)商擁有養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，可以進(jìn)行抵押融資，但對于消費(fèi)者卻存在潛在的風(fēng)險，目前在社會上存在巨大爭議。

代表案例：北京太申祥和山莊
 

典型特征：

采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑，建成的集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)，是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院。

模式點(diǎn)評：

(1) 是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，它開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結(jié)合的嶄新模式;

(2) 將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式;

(3) 山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨(dú)具中國傳統(tǒng)特色

6.2  度假基地連鎖模式

概述：將養(yǎng)老與度假旅游結(jié)合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營模式。它以基地連鎖的擴(kuò)張形式來完成，是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美整體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式、全包式的服務(wù)，高性價比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶。與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點(diǎn)是針對老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊，例如北京金港家苑、江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖等，在這種連鎖的模式下，老人可以住北京，也可以住上海，還可以住海南或者東北等公司連鎖機(jī)構(gòu)。

代表案例：北京金港家苑、江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖
 

典型特征：將養(yǎng)老與度假旅游結(jié)合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營模式。

模式點(diǎn)評：
是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴(kuò)張形式來完成整體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式、全包式的服務(wù)，高性價比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點(diǎn)是針對老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊。

6.3  分時度假模式

概述：將分時度假旅游與養(yǎng)老結(jié)合起來，亦可連鎖。它是借鑒分時度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念。分時度假養(yǎng)老是客戶只購買房屋一定時間的使用權(quán)用來養(yǎng)老度假，并不占有房屋的產(chǎn)權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商。目前分時度假式養(yǎng)老在我國尚未流行，在海南、昆明等地有一些地產(chǎn)實(shí)行，取得了較好的效果。

代表案例：云南臥云仙居、浙江城仙居
 

典型特征：將分時度假旅游與養(yǎng)老結(jié)合起來，亦可連鎖

模式點(diǎn)評:
是借鑒分時度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念。 我們認(rèn)為，可以有一些作為，但不具有普遍意義。

6.4  以房養(yǎng)老模式

以房養(yǎng)老是從西方發(fā)達(dá)國家引進(jìn)的一種新型的養(yǎng)老方式，指的是老人將自己的產(chǎn)權(quán)房出售、出租或者抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)。發(fā)展至今，在我國主要出現(xiàn)了租售換養(yǎng)、以大換小、售后返租、倒按揭四種主要形式，并對應(yīng)著不同的適合人群。

代表案例：南京湯山留園養(yǎng)老公寓、北京太陽城老年公寓
 

典型特征：采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”

模式點(diǎn)評：
這種模式的最大問題是我國傳統(tǒng)觀念的羈絆，需要隨著時間和社會發(fā)展人們觀念逐漸的改變。

7.1  項目選址原則

養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址是項目開發(fā)的一個最基本環(huán)節(jié)，也是一個最容易被忽視的環(huán)節(jié)。項目的選址成功與否在某種程度上決定了項目的受歡迎程度，也決定了項目開發(fā)的成功或失敗。因此，在項目開發(fā)之前一定要掌握此類項目選址的基本原則，認(rèn)真對待項目的選址問題。

我們認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址除了應(yīng)滿足居住區(qū)選址的一般要求外，還應(yīng)該有更高的要求。那么究竟哪些因素才是影響?zhàn)B老地產(chǎn)項目選址的關(guān)鍵因素呢?針對這些因素又有什么具體要求呢?另外，如何利用對這些因素的分析來確定與項目相匹配的最佳選址方案呢?為了解決這些問題，有效地指導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址，我們對國內(nèi)外的一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目以及相關(guān)文獻(xiàn)資料進(jìn)行了搜集、分析與研究。經(jīng)研究，我們認(rèn)為影響?zhàn)B老地產(chǎn)項目選址最關(guān)鍵的要素有六個，即：地塊區(qū)位、自然環(huán)境、生活環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件以及地形地勢六個方面，下面我們將逐一進(jìn)行分析與闡述。
 

影響?zhàn)B老地產(chǎn)項目選址的六大關(guān)鍵要素

7.1.1 地塊區(qū)位

項目應(yīng)選址于城市邊緣或近郊。

第一，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址，不需要選擇于市區(qū)。首先，由于老年人退休后不需要去上班，活動半徑相對小于年輕人，因而對區(qū)位的依賴程度上不如年輕人敏感。因此，只要保證養(yǎng)老地產(chǎn)項目與市區(qū)間有良好的交通聯(lián)系便可以滿足其相應(yīng)要求。其次，市區(qū)生活環(huán)境比城市邊緣或城市近郊地區(qū)的生活環(huán)境往往更嘈雜，不符合老年人的生活習(xí)慣。再次，市區(qū)的土地成本相對較高，考慮到經(jīng)濟(jì)性問題，容積率要求也相對較高，因而居住環(huán)境不適合老年人。

第二，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址，不宜距離市區(qū)過遠(yuǎn)。項目距離市區(qū)過遠(yuǎn)，地區(qū)發(fā)展條件不成熟，配套條件不足，因而投資要求過高。另外不符合市場需求。

第三，養(yǎng)老地產(chǎn)項目選址于城市邊緣或近郊地區(qū)優(yōu)勢明顯。首先，城市邊緣與近郊地區(qū)距離城市較近，與市區(qū)聯(lián)系緊密，有利于滿足老年人的生活習(xí)慣與情感。生活在城市中的老人，往往對曾經(jīng)生活過的城市具有一定的感情，因而不能完全使其脫離城市。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項目具有多元化的特點(diǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)品多元化，老人也具有多元化的情況和多元化的需求。因此，難免有老人的子女在城市中工作這種情況。養(yǎng)老地產(chǎn)項目距離城市較近，可以方便老人與子女聯(lián)系。其次，城市往往具有比較完善的配套設(shè)施，鄰近城市可以有效的利用城市配套設(shè)施。這樣既可以有效地減少養(yǎng)老地產(chǎn)項目中對相關(guān)配套設(shè)施的投入、降低開發(fā)成本，又可以避免重復(fù)建設(shè)帶來的浪費(fèi)。

7.1.2 自然環(huán)境

項目周邊應(yīng)有良好的生態(tài)環(huán)境。研究發(fā)現(xiàn)，很多老年人選擇到例如海南、巴馬等生態(tài)環(huán)境較好的地方去養(yǎng)老。這是為什么呢?其實(shí)原因很簡單，良好的生態(tài)環(huán)境能夠改善局部氣候，增加負(fù)氧離子含量，提供良好的景觀效果。因而有利于養(yǎng)生，也更能贏得老年人的歡迎。而老年人的身體條件弱于年輕人，老人對環(huán)境的要求與依賴程度更要高于年輕人。因此，為了讓老人生活得更好、安享晚年，在做養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)之時要盡量選擇生態(tài)環(huán)境良好的地區(qū)。

7.1.3 生活環(huán)境

最盡量避免選址于鬧市區(qū)、商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)等嘈雜地段;盡量避免以城市主要交通干線為界，盡量避免影響老人生活安全的地段。

由于老年人喜歡清靜，而鬧市區(qū)、商業(yè)街區(qū)、工廠區(qū)等環(huán)境噪音大，車流較多，因此不適于養(yǎng)老項目的布局。而城市的主要交通干線車流比較繁忙、車速較快、噪音較大，因而養(yǎng)老地產(chǎn)項目不適宜以城市的主要交通干線為界。

7.1.4 配套設(shè)施

養(yǎng)老地產(chǎn)的選址應(yīng)考慮地塊周邊的市政設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施配套條件。市政方面，盡量與市政管網(wǎng)相連，利用城市提供的基礎(chǔ)設(shè)施保障;公建配套方面，由于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的產(chǎn)品不同、定位不同，對開發(fā)成本的控制也有不同要求，因此應(yīng)盡量保證項目與周邊的醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施之間具有良好的可達(dá)性，方便老人對公共服務(wù)設(shè)施的享用。如此，同樣可以有效地減少養(yǎng)老地產(chǎn)項目中對相關(guān)配套設(shè)施的投入、降低開發(fā)成本，避免重復(fù)建設(shè)帶來的浪費(fèi)。

7.1.5 交通條件

項目選址地塊應(yīng)保證交通便利，對外聯(lián)系方便。對于居住區(qū)而言，交通條件便利，通達(dá)性較好的居住區(qū)會受到業(yè)主的歡迎和青睞。養(yǎng)老地產(chǎn)項目也同樣，交通條件便利也是老年人愿意來養(yǎng)老的一個必要因素。交通條件便利，不僅方便老年人去子女、親屬家探親，也方便家屬的探望。另外，交通便利也方便老人出游，方便老人對城市公共服務(wù)設(shè)施的享用。因此，作為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址，交通條件是一個不可忽視的關(guān)鍵因素。

7.1.6 地形地勢

關(guān)于地形地勢條件，不同類型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的要求也不盡相同。主要分為兩種情況：第一種，是面向高齡老人的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。這類項目應(yīng)選址于地形平坦地段，盡量減少坡道為老人生活帶來的不便。首先，由于這些老年人身體條件原因，如果場地內(nèi)地形起伏較大、此類路段過多，不利于老年人行走，更不利于乘坐輪椅老人的出行安全。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的無障礙要求較高，如果地形起伏較多將為無障礙設(shè)施規(guī)劃、施工等帶來挑戰(zhàn)，也增高了開發(fā)成本。因此，在項目選址之時，應(yīng)盡量考慮地形平坦的地段。第二種，就是面向剛退休的老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，這類項目在選址時可以考慮地形有一定的起伏。因?yàn)榈匦蔚钠鸱欣谒茉熵S富的景觀，提高環(huán)境景觀效果，而且地形的起伏也不影響這類老年人的生活，反而可以為其提供健身、鍛煉的空間條件。因此，關(guān)于地形地勢還應(yīng)該根據(jù)項目的類型而具體分析。

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)項目具有多元化的特征，不同定位、不同類型、不同規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)項目對以上因素的依賴程度各不相同。因而需根據(jù)不同情況，綜合考慮。例如，高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目相對于低端養(yǎng)老地產(chǎn)項目而言，往往對地塊的自然條件，即生態(tài)環(huán)境要求較高，而對地塊區(qū)位以及配套設(shè)施條件要求相對較弱。因?yàn)?，此類項目往往追求高品質(zhì)，更看重環(huán)境，并且自身配套條件相對較高，所以對配套設(shè)施條件的依賴相對較弱。而位于城市周邊，與城市聯(lián)系便利，且距離城市稍遠(yuǎn)一些的郊區(qū)，往往生態(tài)環(huán)境較好，易營造良好的生活環(huán)境，可以滿足此類項目對品質(zhì)的要求，因此這類地區(qū)往往是高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目的最優(yōu)選址方案。相反，低端養(yǎng)老地產(chǎn)項目或者規(guī)模較小的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，往往自身不具備較高的公共服務(wù)配套條件，因此對配套設(shè)施條件的依賴相對較高。于是此類項目在選址之時，更應(yīng)看重的是地塊區(qū)位與配套設(shè)施條件因素。

綜上所述，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址應(yīng)該著重考慮地塊區(qū)位、自然環(huán)境、生活環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件以及地形地勢等六個方面因素。而不同定位、不同規(guī)模、不同類型的養(yǎng)老地產(chǎn)項目又要根據(jù)項目自身的不同情況，對上述因素進(jìn)行綜合權(quán)衡和考慮，做到因地制宜，具體問題具體分析。只有這樣，才能確定與項目相匹配的最優(yōu)選址方案。

7.2  功能分區(qū)

養(yǎng)老地產(chǎn)項目的基本功能區(qū)應(yīng)包括：生活居住區(qū)、商業(yè)配套服務(wù)區(qū)、休閑娛樂區(qū)、醫(yī)護(hù)保健區(qū)、教育服務(wù)區(qū)、兒童托管區(qū)和管理服務(wù)區(qū)等。
 

功能分區(qū)

7.2.1 生活居住區(qū)

生活居住區(qū)為老年人日常居住的生活區(qū)。主要為老年公寓等老年住宅。

7.2.2 商業(yè)配套服務(wù)區(qū)

商業(yè)配套服務(wù)區(qū)主要是為老年人提供商業(yè)配套服務(wù)的區(qū)域。包括銀行、保險公司、郵局、商場、超市、洗衣店、理發(fā)店、咖啡廳、餐館、度假酒店等。

7.2.3 休閑娛樂區(qū)

休閑娛樂區(qū)主要是為老年人提供室內(nèi)外休閑娛樂的場所，供老年人日常交流提供場地。主要包括公園、書畫室、棋牌室、閱覽室、茶室、健身房、電影院、劇院、老年活動中心、特色農(nóng)場等。

7.2.4 醫(yī)護(hù)療養(yǎng)區(qū)

醫(yī)護(hù)療養(yǎng)區(qū)主要為老人提供醫(yī)療、護(hù)理等服務(wù)的區(qū)域。主要為專業(yè)醫(yī)院、護(hù)理中心等。

7.2.5 教育服務(wù)區(qū)

教育服務(wù)區(qū)主要為老人提供包括健康、烹飪、藝術(shù)等方面的繼續(xù)教育服務(wù)，圓老年人的求學(xué)夢，豐富老年生活，陶冶情操。真正實(shí)現(xiàn)老有所為，老有所樂。主要包括老年大學(xué)等。

7.2.6 兒童托管區(qū)

在一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，有部分老人與晚輩一起生活，也有晚輩探望老人時會帶著兒童一起居住。因此，就需要有專業(yè)的兒童托管服務(wù)。兒童托管區(qū)就是為迎合這部分需求，而專門設(shè)立的區(qū)域。主要包括幼兒園、兒童托管中心等。

7.2.7 管理服務(wù)區(qū)

管理服務(wù)區(qū)主要為入住的老人提供手續(xù)辦理、物業(yè)管理、家政服務(wù)等綜合管理服務(wù)的區(qū)域。包括：接待服務(wù)中心、配餐服務(wù)中心、物業(yè)管理服務(wù)中心、家政服務(wù)中心等。

綜上所述，此種功能分區(qū)是基于大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的功能分區(qū)，比較理想，配套比較完善。但是，具體養(yǎng)老地產(chǎn)項目還應(yīng)根據(jù)具體項目的規(guī)模大小與項目類型綜合考慮確定項目的功能分區(qū)。

7.3  用地布局

養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃布局應(yīng)以人為本，充分考慮老人的需求、生活習(xí)慣、環(huán)境營造、享用公共服務(wù)實(shí)施的便利度以及安全性等方面因素，合理安排不同功能分區(qū)之間、不同項目之間的位置關(guān)系。具體應(yīng)遵循以下幾點(diǎn)原則：
 

布局原則

“養(yǎng)老地產(chǎn)項目用地布局基本模型”的提出是基于大型綜合養(yǎng)老社區(qū)的基礎(chǔ)上，提出的抽象理論模型，旨在為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的規(guī)劃布局提供參考。詳見下圖：

功能布局理想模型

本模型的特點(diǎn)是：

a) 于項目中心集中布局公共服務(wù)設(shè)施，形成公共服務(wù)中心，養(yǎng)老生活居住區(qū)以公共服務(wù)中心為核心環(huán)繞布局。這樣布局極大地保證了公共服務(wù)設(shè)施的利用效率，提高了可達(dá)性，方便每個生活居住區(qū)對公共服務(wù)設(shè)施的享用。

b) 主入口直接與休閑娛樂區(qū)相連。這樣布局避免了入口是管理服務(wù)區(qū)所造成的束縛感、壓抑感，避免了入口是醫(yī)護(hù)療養(yǎng)區(qū)的緊張感。相反，主入口直接與休閑娛樂區(qū)相連，可以給人以環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍活躍、歡樂而富有活力的第一印象。從而，徹底改變傳統(tǒng)養(yǎng)老院或一般養(yǎng)老地產(chǎn)項目給人帶來的孤獨(dú)、沉悶、荒涼的習(xí)慣印象，增強(qiáng)業(yè)主的歸屬感和幸福感。

c) 模型將休閑娛樂區(qū)、商業(yè)配套服務(wù)區(qū)、兒童托管區(qū)與管理服務(wù)區(qū)集中布置，將醫(yī)護(hù)療養(yǎng)區(qū)、教育服務(wù)區(qū)與居住區(qū)結(jié)合布局。這樣布局的優(yōu)點(diǎn)是充分考慮老人休息、病人療養(yǎng)以及教學(xué)活動對安靜環(huán)境的需求，避免互相干擾。

d) 管理服務(wù)區(qū)位于項目核心區(qū)位。管理服務(wù)區(qū)為項目的核心服務(wù)區(qū)，布局在中心位置可以使其服務(wù)能力完全覆蓋整個社區(qū)。另外，新業(yè)主到項目地考察，在到達(dá)位于管理服務(wù)區(qū)的接待中心前，沿路可以看到整個園區(qū)的綜合配套和主要景觀足以堅定新業(yè)主入住的信心，從而利于銷售。

e) 滿足業(yè)主的消費(fèi)心理。此種布局的特點(diǎn)是，當(dāng)業(yè)主進(jìn)入到社區(qū)時，直接映入眼簾的就是公共服務(wù)設(shè)施，主要交通沿線亦都是公共服務(wù)設(shè)施。這會讓業(yè)主感到社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套十分完備，從而增強(qiáng)了對公共服務(wù)設(shè)施配套的滿足感。另外，由于公共服務(wù)設(shè)施建筑形式往往比較豐富、美觀，令人賞心悅目。其次，由于公共服務(wù)設(shè)施人流相對密集、活躍的特點(diǎn)，往往可以給人以歡樂、繁榮的感覺，從而打破養(yǎng)老社區(qū)的孤寂和荒涼感，最終提高業(yè)主對社區(qū)的認(rèn)可度。

需要強(qiáng)調(diào)的是，“養(yǎng)老地產(chǎn)項目用地布局基本模型”是一個基于大型養(yǎng)老綜合社區(qū)的基礎(chǔ)上，抽象的理論模型，切忌生硬照搬模仿。不同養(yǎng)老地產(chǎn)項目可以根據(jù)具體項目的實(shí)際情況，加以靈活運(yùn)用。

7.4  路網(wǎng)交通規(guī)劃

養(yǎng)老地產(chǎn)項目的交通規(guī)劃，應(yīng)充分考慮老人的出行安全與出行習(xí)慣，做到人車分流，并適當(dāng)采用公共交通，提倡使用低碳節(jié)能交通工具，減少環(huán)境污染，降低交通噪音。另外，在路網(wǎng)規(guī)劃時，要考慮通而不暢的特點(diǎn)，從而降低內(nèi)部交通的車行速度，保障社區(qū)內(nèi)部老年人出行活動的安全。

山合水易觀點(diǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)項目的規(guī)劃應(yīng)充分考慮項目的規(guī)模與其自身類型特點(diǎn)，具體問題具體分析，對項目的選址、功能分區(qū)確定、用地布局以及交通形式、交通工具的使用等進(jìn)行深入研究和考慮，這是一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目成功的基礎(chǔ)。

8.1  建筑類型

8.1.1 住宅

住宅在養(yǎng)老地產(chǎn)中占據(jù)著核心地位，是十分重要的產(chǎn)品之一，是養(yǎng)老地產(chǎn)的最基本構(gòu)成要素，也是老人決定是否選擇入住所關(guān)注的首要問題。而對于養(yǎng)老住宅，住宅類型與戶型又是老人重點(diǎn)考慮的兩個方面。因此，什么樣的住宅類型，什么樣的戶型，適合什么樣的老人是我們在養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，值得注意的關(guān)鍵問題。

A. 住宅類型

老年人的經(jīng)濟(jì)能力不盡相同，那么為了滿足不同老年人的需求，在養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，就要針對這些不同經(jīng)濟(jì)能力的老人，設(shè)計不同的產(chǎn)品類型與之對應(yīng)。經(jīng)研究，我們?yōu)椴煌?jīng)濟(jì)能力的老年人精心設(shè)計了老年公寓、大眾居家養(yǎng)老住宅、花園洋房養(yǎng)老住宅、高級養(yǎng)老住宅等不同類型的住宅產(chǎn)品。

a) 老年公寓

老年公寓，主要是公寓類型住宅，是針對經(jīng)濟(jì)能力偏弱或空巢老人而量身設(shè)計的養(yǎng)老住宅。

該類住宅主要為養(yǎng)老居室，并設(shè)有餐廳、老年活動室、心理咨詢室、圖書閱覽室、老年網(wǎng)絡(luò)大學(xué)、行政管理中心、咨詢接待中心、職工宿舍、維修中心等綜合服務(wù)與配套設(shè)施，專供老年人集中居住，是綜合管理的住宅類型。
 

b) 大眾居家養(yǎng)老住宅

大眾居家養(yǎng)老住宅，主要為高層或小高層住宅，這類建筑屬于養(yǎng)老住宅產(chǎn)品的主體，在經(jīng)濟(jì)上可以滿足多數(shù)家庭的承受能力。同時通過戶型的設(shè)計，可以有效地和居家養(yǎng)老模式結(jié)合起來，創(chuàng)造出不同類型的“兩代居”，盡顯家庭溫馨，讓老人晚年盡享天倫之樂。
 

大眾居家養(yǎng)老住宅

c) 花園洋房養(yǎng)老住宅

花園洋房養(yǎng)老住宅，為多層住宅，主要是針對經(jīng)濟(jì)能力偏強(qiáng)的居家養(yǎng)老需求設(shè)計的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品。此類住宅多采用先進(jìn)的設(shè)計理念和技術(shù)，戶型偏大，配備露臺、陽臺等，居住環(huán)境良好，適合兩代居、三代居的居家養(yǎng)老需求。
 

花園洋房養(yǎng)老住宅

d) 高級養(yǎng)老住宅

高級養(yǎng)老住宅，主要為獨(dú)棟別墅或者聯(lián)排別墅型養(yǎng)老住宅，主要面向經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，對老年生活有更高要求的養(yǎng)老需求。此類住宅具有低層低密的特點(diǎn)，更加方便老人直接享受戶外環(huán)境，同時更容易營造親切溫馨的氛圍，突出兩代居設(shè)計理念，為較高標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老住宅。
 

高級養(yǎng)老住宅

B. 戶型

老年人隨著年齡的增長，在運(yùn)動機(jī)能，平衡感，反應(yīng)靈敏度，視覺及聽覺等生理機(jī)能方面衰退明顯。因此，在做養(yǎng)老住宅的戶型設(shè)計時，要以方便老年人使用和提高老年人的生活居住質(zhì)量為目的，以老年人的生活習(xí)慣與實(shí)際需求為核心來進(jìn)行方案構(gòu)思。具體應(yīng)注意以下問題：

第一，充分考慮老年人的生理與心理特點(diǎn)，遵循安全性、健康性、便捷性、實(shí)用性和靈活性等相結(jié)合的設(shè)計原則。比如，充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，從而保證老年人能夠方便地在住宅內(nèi)走動，以形成科學(xué)合理且符合居住者生活習(xí)慣的戶型。

第二，在功能布局方面，明確合理地劃分各功能空間，保障體現(xiàn)老年人的自立和安全性。保證老年人臥室盡量靠南側(cè)布置并設(shè)置陽臺，方便老人休息曬太陽。保證室內(nèi)動線流暢，減少垂直交通，消除地面高差，避免曲折多變的交通路線和空間布置。

第三，在設(shè)備與設(shè)施方面，要按照老年人的人體尺度和心理、生理特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計。老年人臥室內(nèi)衛(wèi)生間宜按殘疾人衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，以滿足特殊使用要求。

第四，要注重戶型設(shè)計的適老性與經(jīng)濟(jì)性的統(tǒng)一。

另外，設(shè)計參照規(guī)范可參考《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》、《無障礙設(shè)計規(guī)范GB50763-2012》、《老年人居住建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。

a) 公寓型養(yǎng)老住宅戶型

為保證老年人使用的舒適性，設(shè)計中注意爭取較大南向面寬和較小進(jìn)深，使起居室、臥室、廚房采光充足;臥室空間大小、家具布置滿足老人各自生活需求。服務(wù)陽臺與起居室陽臺連通，在較小的套型中形成連貫便捷的動線，對老人洗晾衣、種植花卉、曬太陽等均有益處;回游動線不僅有助于豐富室內(nèi)空間，還對改善戶內(nèi)通風(fēng)采光、增進(jìn)視線、聲音聯(lián)系等具有重要意義。
 

b) 其他養(yǎng)老住宅戶型

為了滿足不同家庭養(yǎng)老需求，我們提供了三大類的養(yǎng)老住宅戶型。即：一類是和子女住在一起生活的共居型戶型;一類是半鄰居型戶型;一類是完全鄰居型戶型。

“完全共居型戶型”

該套型標(biāo)準(zhǔn)較低，是在一個戶型內(nèi)按兩代人不同的使用需求進(jìn)行設(shè)計的。套型空間基本配置為“三室兩廳一廚兩衛(wèi)”或“三室一廳一廚兩衛(wèi)”。
 

完全共居型戶型圖

回游動線：指住宅內(nèi)各空間之間形成的可以回環(huán)往復(fù)的動線，通過對各室之間的開口數(shù)量和位置進(jìn)行巧妙調(diào)整，可形成豐富的“回游動線”

① 縮短交通距離，降低老人發(fā)生意外機(jī)率;

② 便于老人發(fā)生意外時，緊急救助

③ 加強(qiáng)視線聯(lián)系，了解老人需求

④ 促進(jìn)聲音通達(dá)

⑤ 利于通風(fēng)采光

“半鄰居型戶型”

該戶型在空間布局上，老年人和子女的居住空間獨(dú)立性更強(qiáng)一些。此類戶型還可設(shè)置成“分廚半鄰居型套型”，老人和子女除了各自獨(dú)立使用的臥室和衛(wèi)生間以外，還有各自獨(dú)立的廚房，這樣解決了老人和子女生活作息時間以及飲食口味不同等問題。
 

半鄰居型戶型圖
 

“完全鄰居型戶型”

該戶型由適合老年人和子女居住的兩套戶型組合而成，能滿足老年人和子女兩代人均有獨(dú)立的生活空間的需求，生活上互不干擾。同時，又方便老人與子女間的相互照顧和聯(lián)絡(luò)。這類戶型還可根據(jù)客戶的不同需求，設(shè)置成戶內(nèi)有門聯(lián)通和戶內(nèi)無門聯(lián)通兩種類型。
 

完全鄰居型戶型
 

8.1.2公建

在養(yǎng)老地產(chǎn)中，服務(wù)有著舉足輕重的作用。而服務(wù)的空間載體則是公建設(shè)施，因此公建設(shè)施的建設(shè)與配套情況，在一定程度上決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的品位和價值。

經(jīng)研究，我們認(rèn)為在養(yǎng)老地產(chǎn)中的公建設(shè)施至少應(yīng)該包括：醫(yī)護(hù)配套、生活配套和娛樂配套三大公建設(shè)施體系。

6.2  建筑細(xì)節(jié)

在建筑細(xì)節(jié)設(shè)計方面，應(yīng)將宜老設(shè)計深度融入生活情境，實(shí)現(xiàn)對老年人保持自立、自尊生活態(tài)度的引導(dǎo)與鼓勵。適老化設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)在社區(qū)的各個角落，從細(xì)節(jié)處彰顯人性化。

6.2.1套內(nèi)設(shè)計

目前市場上養(yǎng)老住宅分兩種，一種是老年人單獨(dú)生活的專住型，另一種是和子女一起住的混住型又稱兩代居。不論哪種住宅模式套內(nèi)都有門廳、廚房、衛(wèi)生間、起居室、餐廳、臥室、陽臺。這里先把這兩種模式的共同的地方進(jìn)行逐一設(shè)計解析。

A. 門廳

門廳在套內(nèi)設(shè)計中所占面積不大，但在使用頻率較高。老人在出門或回家時，往往在門廳要有一系例動作。因此，門廳的各個功能安排緊湊有序，保證老人安全出行。
 

門廳示意圖
 

門廳設(shè)計詳解

設(shè)計要點(diǎn)：

① 門廳要盡量開敞，保障輪椅的通行和急救單架的出入。

② 平開門時，應(yīng)考慮調(diào)節(jié)自動關(guān)閉裝置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圓形拉柄，門戶應(yīng)設(shè)有高低兩個觀察孔。戶門門檻高度應(yīng)控制在20mm左右。

③ 門廳需要一邊墻面布置鞋柜、鞋凳和設(shè)置扶手。鞋柜宜在850mm高度設(shè)置臺面，以便老人使用。鞋柜下留有300mm高度以便于放常穿的鞋子。鞋凳靠近鞋柜設(shè)計，便于老人換鞋，鞋凳旁邊應(yīng)設(shè)有豎向扶手，幫助老人站起身來。

④ 設(shè)有輪椅折疊暫存空間深度約350mm，設(shè)置傘立防止雨水滴濕地面。

⑤ 門廳應(yīng)設(shè)有照明，燈具開關(guān)設(shè)在進(jìn)門方便操作的位置，距地1200mm，可留一處電源，供吸塵器等電器使用。

⑥ 門廳通行寬度要保證輪椅通過和護(hù)理人員的操作空間，一般不小于1200mm，門廳軸線尺寸不小于2200mm。

B. 過道

過道在戶內(nèi)連通各個房間，起著聯(lián)通的作用。在設(shè)計過程中要注意以下幾點(diǎn)：

① 寬度不應(yīng)小于1m，以方便輪椅及護(hù)理人員通過;

② 長度也不宜過于太長，以降低腿腳不方便的老人由于行動路線過長而帶來通行的危險;

③ 燈光不應(yīng)和其他房間產(chǎn)生亮度差，減少由于燈光強(qiáng)弱變化為老人帶來的不適，降低產(chǎn)生危險的可能;

④ 洗手間入口和有臺階的地方應(yīng)設(shè)置位置低的壁燈，保障老人通行的安全;

⑤ 應(yīng)設(shè)置帶指示功能的大面板開關(guān)，方便老人使用;

⑥ 走廊長的房間，應(yīng)在多處設(shè)置控制開關(guān)，方便老人使用;

⑦ 扶手高度約700-800mm，注意材料的手感和耐久性，使用近圓形的扶手，扶手端部向下方或者墻壁方向彎曲。
 

過道示意圖
 

過道設(shè)計詳解

C. 起居室

起居室是老人聊天、待客等家庭活動和看電視的場所。應(yīng)迎合老人心理需求和活動能力進(jìn)行設(shè)計。應(yīng)營造開敞明快、親切溫馨的氛圍，讓老人感受到生活的樂趣，保持良好的心態(tài)。其設(shè)計要點(diǎn)如下：

① 起居室的開間、進(jìn)深尺寸是考慮家具的擺放、輪椅通行和老人看電視的適宜的視距而確定的。一般老人住宅中起居室的開間為3300mm~4500mm，進(jìn)深通常不小于3600mm。

② 沙發(fā)與茶幾間通行距離不宜小于300mm，茶幾距電視柜間距至少800mm。坐具擺放不宜封閉，坐席區(qū)宜設(shè)老人專座。茶幾高度通常在500mm左右比較適宜。

③ 起居室宜“袋形”布置，盡量保證不被主要交通動線穿越，以形成安定的區(qū)域。

④ 起居室內(nèi)保證良好的自然采光與通風(fēng)，門窗采光面積要大，開啟扇保證一定數(shù)量和面積。

⑤ 除主要照明外，還應(yīng)設(shè)置局部照明，方便老人讀書看報，大面板開關(guān)的設(shè)置以及電源插座應(yīng)安裝在便于使用的位置。

⑥ 起居室與陽臺交的地面交接處應(yīng)接平，不宜產(chǎn)生高差。
 

起居室示意圖
 

起居室設(shè)計詳解

D. 陽臺

陽臺主要是提供老人曬太陽、鍛煉以及收拾雜物的場所，是老人與外界交流接觸的需求。提高老人身心健康有著重要意義。

① 考慮輪椅的回轉(zhuǎn)空間，陽臺進(jìn)深宜大于1500mm，陽臺地面與室內(nèi)高差進(jìn)量消除或減小。

② 在滿足采光需求的前提下，陽臺宜有適當(dāng)實(shí)墻面來滿足儲藏功能?？舍敀斓豕瘛⒁锌績ξ锕瘛⒃趬ι霞鱼^掛小物等，進(jìn)行分類儲藏。

③ 陽臺宜設(shè)洗衣區(qū)，洗衣機(jī)旁邊應(yīng)配上洗滌池，便于老人清潔和清掃、澆花時就近取水。洗滌上方應(yīng)設(shè)燈具。

④ 陽臺護(hù)攔高度1100mm~1200mm,晾衣桿宜采用升降式，晾衣桿搖柄安裝在距地1200mm。
 

陽臺示意圖
 

陽臺設(shè)計詳解

E. 餐廳

餐廳在老人的日常生活中使用頻率較高，不僅滿足于老人的一日三餐還承載了更多的功能，應(yīng)更注重自然采光和通風(fēng)，使空間更為舒適和明亮。

① 餐廳宜靠近廚房設(shè)置，使上菜、取放餐具等活動更為便捷，避免老人手持餐具行走過程距離。

② 在老年人住宅中，宜保持餐廳與廚房之間的視線關(guān)系，便于在餐廳和廚房中活動的人能相互交流，了解對方的狀況。

③ 備餐臺或餐邊柜可作為餐廚間的接手臺，避免老人頻繁進(jìn)出廚房，耗費(fèi)體力。

④ 餐廳應(yīng)具備適當(dāng)?shù)?ldquo;延伸”的靈活性(可采用餐起空間聯(lián)通，餐桌可折疊拉伸等手法)，以適應(yīng)節(jié)假日親友來用餐時人數(shù)突變的情況。

⑤ 餐桌下空檔處的高度保證腿部及輪椅可推入。若有輪椅老人，則應(yīng)為其留出用餐專座。專座的位置應(yīng)方便輪椅的進(jìn)出，宜設(shè)在餐桌邊空間較大的一側(cè)。
 

餐廳示意圖
 

餐廳設(shè)計詳解

F. 廚房

周到細(xì)致的廚房是保證老人實(shí)現(xiàn)自主生活的基礎(chǔ)?？臻g設(shè)計的重點(diǎn)是確保老人能夠安全、獨(dú)立地進(jìn)行操作活動;其次要能做到省力、高效，支持老人完成力所能及的家務(wù)勞動，從而生活更自信與愉悅。應(yīng)考慮以下設(shè)計問題：

①保證各種常用設(shè)備安排緊湊，操作流線合理，各操作之間互不防礙¬，交接順暢，形成理想的“工作三角形”，保證老人使用時省力、安全。

②水池上方中部高度可設(shè)置瀝水托架，便于洗滌后順手放置餐具;爐灶旁的中部柜可用于放置調(diào)味品、常用炊具等。

③操作臺下部留空高度不小于650mm，便于老人腿部的插入，可升降的操作臺更佳。

④爐灶及洗菜池前擋板處宜設(shè)置舒適扶手，便于乘輪椅的老人抓握扶手靠近操作臺，并可在操作時倚靠，減少體力消耗。

⑤爐灶宜有自動斷火功能并與抽油煙機(jī)聯(lián)動。點(diǎn)火同時抽油煙機(jī)啟動，關(guān)火后抽油煙機(jī)延遲工作一定時間再自動關(guān)閉，確保老人安全使用。

⑥廚房可布置至少兩人使用的小餐臺，供老人在廚房簡單用餐?？梢约孀霾僮鹘邮峙_，注意擺放位置不影響老人出入。

⑦解決老人愛囤積食品，存放冷凍類藥品、營養(yǎng)品等的需求;冰箱旁邊應(yīng)有接手臺面，便于老人取放物品。

⑧拉手造型圓潤，尺寸合理，便于老人抓握，不會造成老人掛擦磕碰，安裝位置合理，處于老人舒適操作高度范圍內(nèi)。

⑧ 老人廚房操作臺以U型、L型布局為佳，一是利用轉(zhuǎn)角布置水池及灶臺;一是有利于形成較長的連續(xù)臺面。
 

廚房示意圖
 

廚房設(shè)計詳解

G.臥室

臥室在老年住宅中除了睡覺休外，還往往會容納其他活動，對于行動不便臥床的老人而言，臥室更是老人主要的生活場所。老人的房間需要安全性和舒適度。

① 老人臥室面寬一般為3600mm以上，進(jìn)深也不低于4200mm。床與對面家具之間的距離大于800mm，以便于輪椅通過。

② 老人臥室進(jìn)門處不宜設(shè)置狹窄的拐角，以免急救時擔(dān)架出入不便。床頭應(yīng)設(shè)緊急呼叫器，保證老人躺在床上伸手可及。

③ 老人床旁應(yīng)設(shè)置較高臺面供老人撐扶，兼具儲藏功能(例如書桌、床頭柜等)，宜設(shè)置明格或抽屜，供存放隨時拿取的物品，并便于老人看清、翻找內(nèi)部的物品。

④ 老人畏冷喜陽，臥室宜布置在南向，使光線盡量照到床上。

⑤ 老人臥室的進(jìn)深應(yīng)比一般臥室略大，一來可以為輪椅轉(zhuǎn)圈留出足夠空間，二來可以滿足老人分床睡(擺放兩張單人床)的需求，還能在臥室中留出一塊完整的、活動區(qū)域。

⑥ 空調(diào)不宜直接吹向床鋪和座位。電腦屏幕不要正對窗，以免反光。
 

臥室示意圖
 

臥室設(shè)計詳解

H. 衛(wèi)生間

衛(wèi)生間是老年住宅設(shè)計中不可缺功能空間，設(shè)備密集、使用頻率高空間而有限。老人在使用時發(fā)生跌倒、摔傷等事件的頻率很高，突出疾病也很多見，是住宅中最容易發(fā)生危險事故的場所。在設(shè)計時需遵循以下原則，保證其安全、方便性。

① 老人使用的衛(wèi)生間面積不能過大也不能過小，空間過大時，會導(dǎo)致潔具布置比較分散，老人在使用時動線太長，行動中又無手扶處。增加了危險性。面積過小，通行較為局促，老人行動不自如，容易發(fā)生磕碰，而且造成輪椅進(jìn)入，護(hù)理人員很難相助。尺寸在2200mmX2250mm

② 劃分干濕分區(qū)，避免老人洗浴完穿著濕托鞋帶到其他區(qū)域地面，增加滑倒危險。

③ 坐便旁邊設(shè)扶手，輔助老人起坐動作。淋浴噴頭、浴缸旁邊也應(yīng)設(shè)L型扶手，輔助老人進(jìn)出洗浴區(qū)域，以及在洗浴中轉(zhuǎn)身、起坐等。

④ 為方便救助人員進(jìn)，衛(wèi)生間的門設(shè)計為推拉門或外開。緊急呼叫器距便器前沿距離不小于100mm，高度距地400～1000mm左右。其位置安排應(yīng)注意避免在使用扶手或拿取手紙時造成誤碰。為了讓老人倒地后仍能使用緊急呼叫器，可加設(shè)拉繩，下垂至距地面100mm處。

⑤ 老年人更應(yīng)使用坐便器，重心較穩(wěn)定。注意水箱應(yīng)采用較大的扳手式?jīng)_水開關(guān)。宜設(shè)置智能便座，解決老人一系列清潔困難。考慮到一般操作在右邊，故便坐的電源插座亦宜設(shè)在便器右側(cè)，距地高都為400mm。

⑥ 老人使用的淋浴間內(nèi)部尺寸應(yīng)比一般的淋浴間略寬松一些，以便護(hù)量人員進(jìn)入。但也不能過大，以免老人腳下打滑無處扶靠。通常寬900~1200mm、長1200~1500mm為宜。最好在浴間設(shè)置坐凳。

⑦ 浴缸長度不宜過大，以防止老人下滑溺水，內(nèi)腔長度不宜大于1500mm;高度不宜超過450mm，以便于老人進(jìn)出;浴缸壁宜有合適傾角，便于老人盆浴時倚靠。

⑧ 老人洗面及整理的空間設(shè)計要點(diǎn)：應(yīng)保證老人能坐姿操作，并有適宜的臺面和充足的儲藏空間。

⑨ 老人洗浴前后穿脫衣物、擦腳換鞋的空間設(shè)計要點(diǎn)：保持較高室溫，能坐姿完成動作，并要有適宜的臺面、掛桿、擱架等放置衣物。

⑩ 老人進(jìn)行洗衣機(jī)刷洗清潔用具等家務(wù)勞動的區(qū)域設(shè)計要點(diǎn)：應(yīng)有放置洗衣機(jī)和換洗衣物的空間，同事要考慮洗滌、清潔用具的存放位置。
 

衛(wèi)生間示意圖
 

衛(wèi)生間設(shè)計詳解

I. 細(xì)部空間設(shè)計

① 墻壁

墻壁轉(zhuǎn)角部分作圓角處理;

除扶手外，墻壁上無凸出物。消火栓埋入墻里;

扶手連續(xù)性處理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm，轉(zhuǎn)角也要作圓角處理。

② 地面

選用吸音浸水后也防滑的材料;耐磨損。

③ 門窗的設(shè)計要點(diǎn)

門的寬度滿足輪椅進(jìn)出，不設(shè)門檻，外門凈寬不得小于1.1m，內(nèi)門通行寬度不得小于0.8mm;

門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門;

門的把手應(yīng)選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之間;

居室窗臺的高度在750～800mm左右;

窗臺的寬度要適當(dāng)增加，一般不少于250～300mm;

矮窗臺里側(cè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置高0.9～1m的安全欄桿

8.2.2公共空間

A. 樓廳電梯廳設(shè)計

① 電梯內(nèi)部設(shè)置，轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設(shè)置，正對電梯轎廂門的壁上懸掛傾斜的鏡面;

② 電梯按鈕操作盤設(shè)置在適合乘坐輪椅者使用的高度，且兩側(cè)都可以進(jìn)行操作，電梯開門時間較長，且門口裝有光電感應(yīng)裝置，防止夾傷;

③ 電梯尺度，尺寸要適應(yīng)擔(dān)架的長度，應(yīng)大于1400㎜X1350 ㎜;

④ 留足輪椅可以轉(zhuǎn)身的空間;

⑤ 方便的出入口，寬度要確保輪椅可以通過，門寬宜大于800㎜，出入口不設(shè)置臺階，宜選用推拉門、自動門;

⑥ 地面鋪設(shè)浸水后也能防滑的材料，地磚之間的縫隙不應(yīng)過寬;

⑦ 大廳應(yīng)清晰的交通動線，設(shè)置盆栽及休息座椅，便于老人休息停留。同時在門廳的一角還設(shè)有專門的休息區(qū)，供老人坐在陽光下眺望外部的景色;

⑧ 設(shè)雙重門，防風(fēng)節(jié)能;還可利用玄關(guān)兩側(cè)空間作為雨傘或輪椅的臨時存放處;

⑨ 門廳大堂服務(wù)臺的位置與入口玄關(guān)，電梯廳以及周圍各空間具有良好的視線關(guān)系，使工作人員能查看到各方狀況;易于管理;

⑩ 門廳大堂通向各個功能區(qū)域的走廊、通道應(yīng)有明確的導(dǎo)向，引導(dǎo)人員的動線分流;對樓、電梯和公共衛(wèi)生間等重要空間應(yīng)有清晰的標(biāo)識;

? 門廳大堂應(yīng)設(shè)有宣傳欄和展示區(qū)。宣傳欄可設(shè)置在入口附近或電梯廳內(nèi)，便于老人或其他來訪者經(jīng)過時看到;

? 門廳附近還可配置小賣店、公用電放臺、物品存放處等，方便老人使用;

? 交通動線應(yīng)盡量簡便。失智老人往往無法判斷路線，所以建筑內(nèi)的交通動線最好簡單且可以回游，不需要老人選擇路口和方向，以免迷路。
 

電梯示意圖
 

電梯廳示意圖

B. 公用樓梯設(shè)計

踏步寬度充足，注意防滑，照明充足。

① 樓梯踏步尺寸

對于老年人、及其他肢體靈活性受損的人，踏步高應(yīng)該在16cm以下，踏步頂面寬應(yīng)在300mm以上，梯段凈寬度1200mm，休息平臺1200mm。踏步立面縮進(jìn)尺寸應(yīng)在2mm以下，否則容易絆倒老人。

 

樓梯踏步
 

② 樓梯照明

注意隱藏光源，不能直射人眼。照明光源應(yīng)該采用多燈形式，以防止踏步表面出現(xiàn)陰影或自身的投影。最理想情況是設(shè)置地?zé)簟?/span>
 

樓梯照明

③ 樓梯扶手

樓梯扶手應(yīng)安裝牢固，采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側(cè)連續(xù)安裝。在樓梯起始處，扶手端部應(yīng)該延長200mm以上。端部向下方或者墻壁彎曲，以防止老人勾住衣袖絆倒，如果有可能最好與走廊連接在一起。扶手半徑以30～40mm為宜，扶手與墻之間應(yīng)有40～50mm的空隙。扶手可設(shè)置為雙重高度(900和750mm兩種)。
 

樓梯扶手
 

C. 消防設(shè)計

從老年人的生理特征出發(fā)，對消防設(shè)施進(jìn)行人性化和精細(xì)化設(shè)計。

建立有效的防火分區(qū)。結(jié)合火災(zāi)探測器，在防火門上設(shè)置自動釋放器，平時防火門常開，火災(zāi)時自動關(guān)閉形成有效的防火分區(qū)。
 

增加使用無動力逃生梯。無動力逃生梯是依靠逃生人員的自身重力，帶動梯子進(jìn)行工作，對于行動不便的老人，是一種很好的逃生渠道，同時比較容易搭建。

老年人是人類社會的一個特殊群體，由于退休賦閑以及從撫養(yǎng)人口轉(zhuǎn)變?yōu)楸粨狃B(yǎng)人口，幾十年形成的生活規(guī)律發(fā)生了劇變，不僅是生理上的退化，許多老年人在心理上都難以為自己找到合適的角色。在思想上、生活上、情緒上及人際關(guān)系等各方面上都產(chǎn)生了不適應(yīng)，容易產(chǎn)生失落感。
 

而景觀在養(yǎng)老地產(chǎn)中是不可或缺的一部分，老人每天的生活都離不開各種各樣景觀。因此，針對老年人的特殊需求，對這樣一個特殊群體的生理特征、心理特征和行為特征進(jìn)行深度研究，通過適老化景觀的研究、設(shè)計及營造，緩解甚至治愈老年人的生理及心理方面的問題，為老年人提供健康、安全、優(yōu)美、生態(tài)的景觀環(huán)境，提高老年人的幸福指數(shù)，具有深刻意義。

另外，對開發(fā)商而言，適老化景觀的設(shè)計可以有效地提高養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品價值，增強(qiáng)產(chǎn)品的受歡迎程度，進(jìn)而利于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售和盈利。

因此，為了做好養(yǎng)老地產(chǎn)的適老化景觀設(shè)計，我們針對適老化的景觀設(shè)計原則、景觀元素、景觀設(shè)施、景觀的特色化與標(biāo)識化以及景觀中的文脈進(jìn)行了深度研究，以期為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中的景觀環(huán)境建設(shè)提供指導(dǎo)。

9.1  設(shè)計原則研究

9.1.1 多層次的戶外交往空間

根據(jù)不同個性的老年群體的需要進(jìn)行合理安排，在戶外交往空間的布置上，既有較為開敞、熱鬧的群體活動空間，又有較為私密、安靜的私人獨(dú)處空間，在空間的布置上做到有大有小、有動有靜、有開敞有密閉、有公共有私密，創(chuàng)造多層次的戶外交往空間。
 

 多層次的戶外交往空間

9.1.2 易識別、易達(dá)的道路體系

老年人的空間識別能力和記憶力隨著年齡增長逐漸下降，方位感差，容易迷路，給戶外活動帶來障礙。因此，易識別、易到達(dá)的道路體系尤為重要，清晰明確的標(biāo)識系統(tǒng)能增強(qiáng)老年人的方位感，在居住區(qū)內(nèi)部一些重要的活動場地或路口地帶，都需要設(shè)置清晰明確的標(biāo)識系統(tǒng)，或者運(yùn)用指示牌、小品或雕塑等來強(qiáng)化環(huán)境的特殊性。另外，建筑造型、色彩到細(xì)部的處理也都要考慮可識別性，以加強(qiáng)老人的識別與判斷能力，謹(jǐn)防老人迷路。

9.1.3有安全感的領(lǐng)域性場地

領(lǐng)域性反映了人們對空間環(huán)境占有欲與控制欲，它能為使用者提供安全感。老年人對領(lǐng)域感的要求更強(qiáng)，他們既希望參與到各年齡層的活動中去，又希望有自己專用的活動場地，供他們自由活動，不被人干擾(如圖)。
 

景觀能為老年人提供專有的活動場地

9.1.4 激發(fā)老年活力的多元化景觀

多元化的景觀環(huán)境能夠促進(jìn)老年人的戶外活動，激發(fā)老年人的活力與朝氣，不僅是身體上，更是心理上的活力，能夠提高老年人自身的抵抗力的同時擁有更好的晚年心態(tài)，常葆青春。因此，對每一個景觀層次都要進(jìn)行細(xì)致的塑造，以便更好地滿足和促進(jìn)老年人頻繁而多樣的戶外活動(如圖)。
 

 多樣的戶外活動

9.1.5 安全、舒適的景觀元素

由于老年人生理和心理方面的特征，在環(huán)境的安全性和舒適性方面有更高的需求。要求有適宜的日照、清新的空氣、安靜、親近自然的環(huán)境以及適宜的聲光氛圍，特別要要避免危險或可能引起危險的元素干擾，才能使老年人輕松愉快的展開活動(如圖)。
 

舒適的景觀元素

9.1.6 完善、易操作的景觀設(shè)施

老年人對外界的刺激、危險感知能力不靈敏，所以各類景觀設(shè)施在設(shè)計時應(yīng)注意提供視覺、聽覺、觸覺甚至嗅覺上的刺激和引導(dǎo)，是安全和易于使用的，設(shè)施的尺寸也應(yīng)該符合老年人的人體工程學(xué)。

9.1.7 生態(tài)保健型植物造景

養(yǎng)老地產(chǎn)的景觀綠化，要充分考慮綠化的層次，注重喬木、灌木與藤草植被的結(jié)合，形成點(diǎn)、線、面的綠化系統(tǒng)，主要以改變小氣候、組合空間、創(chuàng)造景觀為目的，著重其調(diào)節(jié)環(huán)境溫度、減弱噪音、抗風(fēng)、殺菌的作用，為小環(huán)境增加空氣濕度、改善區(qū)域氣候、凈化空氣、吸塵滯塵等方面起重要作用。此外，在相似的空間節(jié)點(diǎn)應(yīng)考慮安排不同的植物環(huán)境，同時應(yīng)有通俗易懂的樹種說明標(biāo)注，以此來提高環(huán)境的識別性。也可調(diào)動公寓老人自行維護(hù)和管理，使綠化維護(hù)方便易行，且能發(fā)揮老年人的創(chuàng)造性表現(xiàn)力。

9.1.8 人文關(guān)懷的無障礙景觀

老年人自身的需求與現(xiàn)實(shí)的環(huán)境因其生理和心理狀態(tài)的變化而產(chǎn)生較大的距離，老年人進(jìn)行戶外活動時產(chǎn)生了阻礙。因此景觀應(yīng)充分考慮無障礙設(shè)計，器材設(shè)施應(yīng)符合老年人生理特征，真正做到場所空間的方便可達(dá)(如圖)。各種活動設(shè)施要滿足無障礙設(shè)計，步行道路面應(yīng)當(dāng)平整、防滑、順暢、水平，并采用不反光的鋪裝;通過控制空間的領(lǐng)域性和開放性程度，能一定程度上控制犯罪的發(fā)生，在心理上加強(qiáng)可防衛(wèi)性。
 

植物造景提供活動場地
 

無障礙景觀

9.2  景觀元素研究

適老化的景觀元素主要包括適老化景觀鋪地、適老化景觀水體、適老化景觀植物、適老化景觀構(gòu)筑物等。

9.2.1 適老化景觀鋪地

人進(jìn)入老年階段，由于生理機(jī)能的老化，就會出現(xiàn)行動遲鈍、看不清楚或者聽力減弱，并且這些癥狀會隨著年齡的增長會愈演愈烈;他們的意識和行為動作都不太協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)能力下降，可控制的環(huán)境也變窄，對身心安全都存在著危機(jī)感，所以他們比任何一個群體都渴望得到健康與安全感。老年人每天的大部分活動基本都是通過步行來完成的，經(jīng)常行走于步行空間不僅可以使老年人生活充實(shí)，強(qiáng)身健體，還可以增加社會交往的機(jī)會。因此，園區(qū)內(nèi)的各類活動場所和景觀道路系統(tǒng)的景觀鋪地適老化設(shè)計十分重要。

鋪裝場地的材質(zhì)一律選擇軟性材料，防滑，防水，如透水磚等;場地空間隨著老年人的不同面積大小也不同，如開場性的大空間和私密空間等;活動場地的周圍都需要設(shè)計廊架等休息設(shè)施，方便老人就地休息，小型廣場可以結(jié)合植物為背景進(jìn)行設(shè)計;道路布置須滿足可達(dá)性，便利性，同時增加老人行走的趣味性和舒適性;主環(huán)路人車分流，保證人行通過時的安全性;道路寬度適宜，主要考慮殘疾人的輪椅通過;社區(qū)景觀設(shè)計中步行道的設(shè)計宜多用摩擦系數(shù)較大、平整度較高的地面鋪裝材料;道路轉(zhuǎn)彎處的鋪裝材料特殊處理，主要起到提示的作用;道路無障礙設(shè)計，如臺階，坡道，扶手欄桿等，尺度適宜，材質(zhì)柔軟實(shí)用性強(qiáng);卵石按摩道，刺激感官系統(tǒng);停車場的設(shè)計要滿足輪椅上下車的寬度。

9.2.2 適老化景觀水體

在舒適、安全的適老化景觀環(huán)境中，老年人追求的比物質(zhì)更高層面的精神層面的需求。風(fēng)景秀麗、和諧安寧、賞心悅目的景觀空間，能讓老年人排除憂愁與心理負(fù)擔(dān)，感受到生活的美好，身心放松，在潛移默化中使內(nèi)心獲得安全感與美的感受，促進(jìn)健康和交往;景觀設(shè)計時，如果需要營造活躍快樂的氛圍時，就可以采用動感的、變化的開放形態(tài)作為景觀的主體，如噴泉等;營造安靜平和的氛圍，可以采用大面積的靜態(tài)形態(tài)物體作為景觀主體，如大面積的水面，水邊的植物倒映在水面上，天空與水面作為一個統(tǒng)一的背景映襯出樹木的倒影，水天一色;在適老化景觀環(huán)境中可以因地適宜的設(shè)計水景，比如噴泉、疊水、湖面等，大量的水景也可以釋放足夠的空氣負(fù)離子，讓老人們在享受清涼的同時可以使大腦神經(jīng)系統(tǒng)得到放松、有益于身心健康;水池、花池等景觀小品要便于坐輪椅老年人接近，方便觸摸、觀賞。

園區(qū)內(nèi)水系主要以自然溪流為主，在休息廣場中可以設(shè)計靜水和水生植物組合，刺激老人的感官系統(tǒng);局部設(shè)計休息觀景平臺，增加老人的活動興趣;環(huán)繞水系的散布道，對不喜歡運(yùn)動的老人來說是一個很好的去處，即可以欣賞花鳥魚蟲，又可以起到健身的作用。

9.2.3 適老化景觀植物

結(jié)合老年人的特殊性，我們在設(shè)計適老化景觀的時候，要注重各種色彩給人們帶來的不同感受，合理設(shè)計景觀;比如在設(shè)計娛樂活動場地的時候就要多采用運(yùn)動感比較強(qiáng)的橙色系或者橙色系組合;在安靜休息的場所，多選擇運(yùn)動感弱一些安靜的顏色，比如青色系列;人到了老年時期，各器官功能全面性衰老，視力減退，老化，眼疲勞;聽力減退，重聽耳鳴;感覺遲鈍，味覺減退，這些變化加強(qiáng)了情緒不穩(wěn)定，心理煩惱，為憂郁、軀體功能下降，多種衰老病癥叢生，容易產(chǎn)生繼發(fā)性情緒障礙和心理疾病;不同的色彩對老年人的生理、 心理刺激是不同的,可以引起一系列不同的色彩聯(lián)想,達(dá)到輔助治療的作用;園林植物能釋放大量的空氣負(fù)離子，能固氮釋氧，能殺滅細(xì)菌，凈化空氣，十分有利于老年人心臟病、高血壓、神經(jīng)衰弱的健康恢復(fù);因此在植物配置時要根據(jù)老年人的生理和心理特點(diǎn)，充分利用生態(tài)保健的植物，以喬、灌、藤、草植物共同構(gòu)成多層混交立體的植物環(huán)境，適當(dāng)配置花灌木和色葉樹木，同時具有生態(tài)上的科學(xué)性、配置上的藝術(shù)性、功能上的顯著性，使活動場所和植物形成一個相互依存，相互影響的生態(tài)系統(tǒng)。為老年人提供一個清新健康、和諧有序、穩(wěn)定、優(yōu)美且能長期共存的活動環(huán)境。

植物配置要求，四季有綠，三季有花;大量使用落葉大喬木和常綠中層樹種;科普花園中大量種植本土植物，更加具有想吐氣息;引鳥工程的使用，提高老年人的興趣;保健型生態(tài)園林，刺激老年人的各個器官，起到醫(yī)療保健的作用。

9.2.4 適老化景觀構(gòu)筑物

老人們?nèi)菀桩a(chǎn)生懶惰的心理，或者行動不太方便以至于不愿意走出室外，這時候我們就應(yīng)該通過景觀來誘導(dǎo)他們?nèi)谌刖坝^環(huán)境，讓室內(nèi)和室外有一個很簡單方便自然的連接;適老化景觀環(huán)境中的基調(diào)應(yīng)該是明朗健康，盡可能的滿足陽光照耀，利用紫外線來殺菌，促進(jìn)老年人健康。但是要采取一些遮避的措施，以防止強(qiáng)光炫目或曬傷，提高景觀舒適度;老年人手腳不靈活、不喜歡走太遠(yuǎn)的路，而且他們的活動具有隨機(jī)性，要保證每個老人走出公寓，都可以迅速找到一個適合自己的戶外活動場所。

回廊要連接建筑和場地，方便老人隨時可以退回建筑內(nèi);亭，廊，花架必須帶頂棚，防止雨雪天氣或者過強(qiáng)的紫外線;材料盡可能使用木質(zhì)的，增加舒適度;尺度不宜過大，要適合老年人身體機(jī)能的變化而定;特殊座椅的使用，提高場地的使用率。

9.3  景觀設(shè)施研究

景觀設(shè)施作為園林景觀的構(gòu)成要素之一，是景觀造景中必不可缺少的一部分，它與建筑、山水、植物共同構(gòu)筑出完整的園林景觀，體現(xiàn)了景觀環(huán)境的性格和品質(zhì)，賦予了景觀空間更積極的內(nèi)涵和意義。景觀設(shè)施是集實(shí)用與觀賞于一體的，在養(yǎng)老地產(chǎn)的適老化景觀設(shè)計中，景觀設(shè)施更是與老年人的戶外具體活動息息相關(guān)，不僅是老年人最常用、最常接觸的景觀要素之一，也是起著點(diǎn)綴環(huán)境、美化環(huán)境、烘托氣氛、加深意境等作用，是養(yǎng)老地產(chǎn)適老化景觀設(shè)計研究中不可缺少的一個組成部分。

養(yǎng)老地產(chǎn)的適老化景觀設(shè)計應(yīng)從老年人的生理及心理需求出發(fā)，創(chuàng)造真正適合他們需求的景觀環(huán)境。老年人較一般人群對陽光、燈光、交流、休憩舒適性、安全性等因素的需求更為強(qiáng)烈，因此在景觀設(shè)施的設(shè)計與設(shè)置過程中，應(yīng)充分考慮老年人的實(shí)際需求。

9.3.1 座椅、坐凳

用于休息、等候的座椅主要布置在步行道、街道旁、建筑出入口附近。用于交談的座椅宜采用優(yōu)于直線排列座椅的U形或圓形布置座椅，且宜布置在僻靜之處，免于嘈雜(如圖二、圖三)。用于觀賞的座椅宜靠近主要場所，如主要道路旁、人多的轉(zhuǎn)角處、能俯瞰廣場的地點(diǎn)，座位高于活動場所可以獲得良好的視野，更有利于觀賞。在材料選擇上，座椅面材宜用木質(zhì)、較軟的材料、結(jié)實(shí)的墊子，不宜使用混凝土、石材、鋼材等堅硬、不舒適的材料。

9.3.2 垃圾桶

養(yǎng)老地產(chǎn)中的垃圾桶分包括生活垃圾桶類與景觀垃圾桶類。收集生活垃圾為主的垃圾桶，常配置在多層、高層、別墅等住宅或地下車庫單元門口，此類垃圾桶強(qiáng)調(diào)垃圾桶自身收納功能及清運(yùn)的方便性。景觀垃圾桶類主要用于收集流動人員丟棄的果皮、紙屑、煙蒂等廢棄物的垃圾桶，在道路邊宜較一般小區(qū)更多，以方便老人，活動場地邊宜根據(jù)場地大小適當(dāng)設(shè)置。景觀垃圾桶的布置要注意可達(dá)性，方便做輪椅的老人能夠方便丟擲。在材料選擇上，不僅要適合清運(yùn)，而且要做到與景觀能夠融合。

9.3.3 照明系統(tǒng)

照明系統(tǒng)的布置應(yīng)注意：居住區(qū)入口、建筑入口和停車場內(nèi)應(yīng)采用高亮度照明以保證安全;有臺階坡道變化處應(yīng)設(shè)置照明;有人使用的區(qū)域附近應(yīng)設(shè)置照明，以界定鋪地邊界，避免陰影;使用光線向下的照明設(shè)施向下投射重疊照明防止眩光;可在重點(diǎn)路線設(shè)置燈帶，起引導(dǎo)作用;庭院燈間距宜8~12m，草坪燈間距宜6~8m。

9.3.4 標(biāo)識系統(tǒng)

標(biāo)識系統(tǒng)的布置原則應(yīng)注意：結(jié)合夜間照明在活動場地邊設(shè)置標(biāo)識牌、宣傳通知欄等在主道路分叉口、建筑出入口設(shè)置指示牌。材質(zhì)上要注意采用易識別的材料及顏色，表達(dá)清晰明確、且要防眩光。

9.3.5 戶外健身設(shè)施

老年人健身器材應(yīng)結(jié)合場地及健身步道設(shè)置，材料要求符合老年人人體工程學(xué)，且做到采用柔軟、防護(hù)的地面。

9.3.6戶外飲水設(shè)施

戶外飲水設(shè)施適宜布置在鍛煉區(qū)域、健身步道附近，方便活動的老人能夠及時地補(bǔ)充水分，地面宜速干、防滑，選擇材料要求耐水、防銹，符合老年人人體工程學(xué)等。

9.3.7 戶外廁所

戶外廁所宜布置在活動場所、健身步道周邊，為活動老人提供便利。材料上應(yīng)注意樸實(shí)、自然，能很好地融合入景觀之中，且方便到達(dá)(如圖十四);內(nèi)部設(shè)計應(yīng)符合老年人人體工程。

9.3.8 戶外引鳥設(shè)施

戶外引鳥設(shè)施宜設(shè)置在景觀林地周邊，為老年人增加觀賞游樂的趣味性，創(chuàng)造自然的環(huán)境喚醒老年人的聽覺。

9.3.9 戶外音響系統(tǒng)

戶外音響系統(tǒng)宜布置在活動場地、健身步道周邊，采用貼近自然的材質(zhì)，易于融合入景觀之中。選擇時段播放有時代感的音樂或促進(jìn)活動的音樂，不僅烘托老年人對往昔的美好回憶，引起共鳴，也能激發(fā)老年人的活力。

9.3.10 戶外緊急呼叫系統(tǒng)

戶外緊急呼叫系統(tǒng)應(yīng)結(jié)合照明系統(tǒng)的燈桿布置，在活動場地節(jié)點(diǎn)周圍宜有易發(fā)現(xiàn)、防誤觸的緊急呼叫按鈕。
 

表格 1 景觀成品設(shè)施布置原則與材料要求一覽表

9.4  特色與標(biāo)致研究

適老化景觀不應(yīng)僅僅滿足老年人戶外活動的生理需求，更應(yīng)該結(jié)合老年人的心理需求，藝術(shù)性地創(chuàng)造、提高景觀的特色化和標(biāo)致化。

9.4.1 適老化健身，養(yǎng)生景觀研究

不同于一般社區(qū)的健身景觀體系，特色化的健身，養(yǎng)生景觀更側(cè)重于對自然生態(tài)的依賴，運(yùn)用自然樸實(shí)的元素，創(chuàng)造出一個既安全又充滿趣味性的田園養(yǎng)生區(qū)。具體措施如：

A. 通過對健身養(yǎng)生步道周邊環(huán)境的營造，使其更加生態(tài)化;

B. 通過對各類活動設(shè)施的統(tǒng)一設(shè)計，使其具有一個綜合的多功能的活動場地;

C. 通過對健身步道的形式以及尺度高差的改造，使其具有挑戰(zhàn)性和趣味性。

9.4.2 適老化微藝術(shù)農(nóng)田景觀研究

微藝術(shù)農(nóng)田就是以農(nóng)田為載體,運(yùn)用藝術(shù)手法和其它工程技術(shù)手段,以美學(xué)、園林藝術(shù)、景觀生態(tài)學(xué)等理論為依據(jù), 對農(nóng)業(yè)植物進(jìn)行設(shè)計,達(dá)到一定的藝術(shù)效果,達(dá)到農(nóng)業(yè)物質(zhì)產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)藝術(shù)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)品三豐收的目的。具體措施如：

A. 通過對土地地塊的不同分割形式，形成各種不同的景觀圖案，有利于識別;

B. 通過不同的作物及其花葉的顏色區(qū)分每個地塊，給予強(qiáng)烈的視覺沖擊。

9.4.3 適老化鄉(xiāng)村景觀研究

鄉(xiāng)村景觀是以景觀生態(tài)學(xué)為理論基礎(chǔ)，創(chuàng)造健康、舒適、優(yōu)美的鄉(xiāng)村環(huán)境的科學(xué)和藝術(shù)，其根本目標(biāo)是創(chuàng)造一個社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的整體優(yōu)化和美化的鄉(xiāng)村生態(tài)景觀。具體措施如：

A. 通過對自然要素的靈活運(yùn)用，使其有更強(qiáng)的親和力;

B. 通過對鄉(xiāng)土植物為主，營造自然生態(tài)的鄉(xiāng)村景觀;

C. 通過對自然鄉(xiāng)野元素，營造一個家的感覺，給老人一塊鐘情的土地。

9.5  景觀文脈研究

景觀的適老化不應(yīng)僅僅滿足老年人戶外活動的生理需求，參考馬斯洛需求層次，更應(yīng)該結(jié)合老年人的心理需求，通過挖掘、創(chuàng)造景觀的場地精神文脈的藝術(shù)性以達(dá)到實(shí)現(xiàn)老年人各層次的心理需求。

在養(yǎng)老地產(chǎn)的適老化景觀設(shè)計中，針對老年人的心理需求，挖掘場地精神文脈，藝術(shù)化地對景觀進(jìn)行處理，通過敘事回憶、美好世界、傳承傳統(tǒng)三大方法為老年人創(chuàng)造能夠?qū)崿F(xiàn)自我的景觀。

9.5.1 敘事回憶

老年人往往喜歡對過去的光輝歲月的記憶反復(fù)提及，不僅是老年人的一種回顧與展望，也是是創(chuàng)造話題，促進(jìn)社交的一項活動。

能夠喚起老年人兒時、年輕時美好回憶的場景，包括老的物件、游戲、玩具、具有時代特色的活動等等，通過情景化、可參與的雕塑、景墻等景觀元素表達(dá)，提升景觀的趣味性。
 

馬斯洛需求層次

9.5.2 美好世界
 

敘事回憶景觀設(shè)計手法

老年人不僅可以回憶過去，更應(yīng)該展望未來。在邁進(jìn)老年人行列的中年人依然有許多年輕時沒完成、甚至沒開啟的夢想，希望能通過景觀激發(fā)老年人對未來生活的憧憬，重啟一段新的美好生活。

針對藝術(shù)類的繪畫、攝影小組，在舉行季節(jié)性的花展等，為老年人的繪畫、攝影等創(chuàng)造素材及提供場所，且組織比賽，進(jìn)行展覽，促進(jìn)交流。

針對戶外愛好者，對項目所在地適合騎行、爬山、垂釣等戶外活動的經(jīng)過挑選、策劃，定期組織老年人出游，在有條件的地產(chǎn)項目中，可建設(shè)特色登山步道，為老年人戶外活動提供場所，可定期舉辦登山大賽等。

針對旅游愛好的老年人，通過對中國及世界各地的自然風(fēng)光、人文風(fēng)光的介紹，組織交流會，分享出游經(jīng)驗(yàn)、注意事項，鼓勵老年人出行。

9.5.3 傳承傳統(tǒng)

不僅僅是針對老年人，對于中國傳統(tǒng)思想，老中青混合居的住區(qū)增加傳統(tǒng)文化的表達(dá)，例如二十四孝文化等，對年輕一代也有一定的教育意義?？梢酝ㄟ^主題雕塑、景墻等創(chuàng)造文化氛圍，且可以采用擬物化雕塑小品，創(chuàng)造更穩(wěn)輕松且寓教于樂的景觀空間。