當(dāng)前位置:北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院 > 最新研究 > 鄉(xiāng)村振興 >
云南省彌勒市東風(fēng)農(nóng)場(chǎng):高原農(nóng)場(chǎng)上的紅酒小鎮(zhèn)
浙江省安吉縣魯家村:從貧困村到國(guó)家級(jí)美麗鄉(xiāng)村示范點(diǎn)、國(guó)家級(jí)田園綜合體的逆襲
海南省三亞市亞龍灣國(guó)際玫瑰谷:既是精品農(nóng)莊,也是獲總書記贊賞的玫瑰天堂
北京市朝陽區(qū)藍(lán)調(diào)國(guó)際莊園:一般農(nóng)業(yè)到市級(jí)示范園區(qū)精品莊園的蛻變
江西省吉安市三角梅農(nóng)業(yè)主題公園:傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)遇上文化創(chuàng)意的精彩
海南省博鰲鎮(zhèn)北山洋田園綜合體項(xiàng)目:世界的博鰲,國(guó)際高度的旅游項(xiàng)目
山西省太原市愛晚中心養(yǎng)老社區(qū)
江西省南昌市安義古村:面向都市人群,從農(nóng)業(yè)中找尋升級(jí)方向
北京山合水易機(jī)構(gòu) 董事長(zhǎng)兼總裁
北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院 院長(zhǎng)
高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家
《中國(guó)旅游報(bào)》、《農(nóng)民日?qǐng)?bào)》專欄作家
天時(shí)地利人和,可以說這是放之四海而皆準(zhǔn)的謀事成功三要素。做休閑農(nóng)莊和鄉(xiāng)村旅游,地利,即選址,在很大程度上決定了項(xiàng)目的成敗。
很多農(nóng)場(chǎng)主砸下重金流轉(zhuǎn)土地,引進(jìn)各種設(shè)備,項(xiàng)目進(jìn)行得轟轟烈烈,結(jié)果開園之后,不見人氣,很可能,就是在選址上出了問題。
農(nóng)莊選址的位置與客戶的距離,決定客戶到你這里的交通成本。旁邊有沒有人流量大的景區(qū)、聚集場(chǎng)所,決定了你的營(yíng)銷成本。要是你的周邊有幾萬人甚至幾十萬人環(huán)繞在旁,獲取客戶的成本就會(huì)大大降低了。
那么問題來了,選址,到底該怎么選?
地段好不好,看這幾點(diǎn)就知道!
市場(chǎng)
市場(chǎng)即客源,是休閑農(nóng)莊與鄉(xiāng)村旅游賴以生存和發(fā)展的前提。市場(chǎng)條件決定著項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值和規(guī)模。
休閑農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)在鄉(xiāng)村,但消費(fèi)市場(chǎng)主要在城市。搞休閑農(nóng)業(yè)的人都知道,休閑農(nóng)莊或田園綜合體里面一些費(fèi)用較高的項(xiàng)目,幾乎只有城市里的人來消費(fèi),尤其體現(xiàn)在城市白領(lǐng)中的高端消費(fèi)者。
為什么北京、上海、廣州、深圳的休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展如日中天,優(yōu)秀案例新模式層出不窮?不是因?yàn)楦浇霓r(nóng)業(yè)山水是最好的,而是它們的城市消費(fèi)市場(chǎng)是國(guó)內(nèi)最大和最成熟的。
區(qū)位特點(diǎn)
自然地理、交通條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景,包括當(dāng)?shù)氐牡孛?、氣候、水文、土壤、環(huán)境質(zhì)量。一般來說溫暖濕潤(rùn)的氣候,優(yōu)良的水文狀況,丘陵和平原相間的地貌,肥沃的土壤,較少的災(zāi)害性天氣,是非常適合開發(fā)休閑農(nóng)莊與鄉(xiāng)村旅游的好地方。
特色資源
所在地是否有特色山水、風(fēng)光、民俗、特產(chǎn)等讓消費(fèi)者眼動(dòng)、耳動(dòng)、口動(dòng)、心動(dòng)等任何稱得上特色的元素;資源越具特色,吸引力越強(qiáng)??磻T了青山綠水,有時(shí)沙漠戈壁也能稱為特色。
成本
包括拿地成本、建設(shè)運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本、與當(dāng)?shù)卮逦臏贤ǔ杀灸酥寥斯こ杀尽?/span>
封閉性和安全性
是否是獨(dú)立空間,與外界隔絕具有封閉性,還是與村莊相連甚至連為一體,形成開放空間。“若不有效隔離的話,外面的農(nóng)藥也有可能會(huì)影響到農(nóng)莊。”影響到蔬菜的有機(jī)品質(zhì)。
安全性首先是人的安全,包括客戶和員工。許多好的休閑農(nóng)莊往往位于山區(qū),復(fù)雜的地形可為農(nóng)莊制造更多天然的景觀。然而,部分地理優(yōu)勢(shì)如依山傍水、臨湖綠樹等也將成為安全隱患,就要考慮到自然因素和地質(zhì)災(zāi)害的問題。同時(shí),安全性也包括農(nóng)莊中種、養(yǎng)等產(chǎn)品的安全性,如污染、自然災(zāi)害、排水的問題,都要考慮到。
性軟環(huán)境和人文特征
這個(gè)放在最后,但絕不可忽視。需要做到三點(diǎn):
1.戰(zhàn)斗堡壘型村兩委,和具魅力的村帶頭人(村主任或村委書記)
2.民風(fēng)要淳樸
3.物產(chǎn)需具備特色
選址妙招:
建議在所中意的休閑農(nóng)莊備選地小住一兩個(gè)月,了解當(dāng)?shù)氐纳剿h(huán)境,村俗民風(fēng),然后再?zèng)Q策。這樣能從源頭上避免很多問題。
綜合來說,休閑農(nóng)莊選址盡量具備以下條件:
一是:盡量是丘陵荒地,少占良田,不與國(guó)家有關(guān)土地政策相沖突,節(jié)省征地費(fèi)用。
二是:無工業(yè)污染的地方。
三是:水源較好的地方,可以使農(nóng)莊因?yàn)樗哂徐`氣。
四是:居民少或者無居民住的地方。
五是:土壤條件較好的地方。
農(nóng)莊選址需站在巨人的肩膀,借力打力
與消費(fèi)人群的距離適當(dāng)
休閑農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)在鄉(xiāng)村,但消費(fèi)市場(chǎng)主要在城市。所以,選址不能距消費(fèi)人群太遠(yuǎn),最好是在200公里之內(nèi);這樣不到2個(gè)小時(shí)的車程,正好在城市有車一族的周末消費(fèi)半徑以內(nèi)。方便城里人、尤其是婦女兒童過來消費(fèi)。
做休閑農(nóng)業(yè)最火的地方一定是城市周邊,城市越大,市場(chǎng)越大!當(dāng)然,這個(gè)問題也要辯證地看。
選址也跟你定位休閑農(nóng)莊的類型有關(guān),如果是周末親子休閑的,可以近些。如果是定位養(yǎng)生養(yǎng)老的,可以遠(yuǎn)點(diǎn)。
如果有良好的生態(tài)景觀環(huán)境、新穎的旅游項(xiàng)目和完善的旅游配套設(shè)施作為基礎(chǔ),離城市稍遠(yuǎn)的景區(qū)邊緣型休閑型觀光農(nóng)業(yè)也能吸引游客。
借力附近景區(qū)和當(dāng)?shù)氐钠渌a(chǎn)業(yè)發(fā)展
縱觀做得好的農(nóng)莊,大多是依附當(dāng)?shù)毓糯迓糜钨Y源的;還有一些好的中小型休閑農(nóng)莊,往往位于熱門的旅游線路之上或是附近,便是因?yàn)槿绱?。主要?ldquo;借力”,而非“競(jìng)爭(zhēng)”。
選在生產(chǎn)基地周邊
主要可以達(dá)到利用當(dāng)?shù)厣a(chǎn)基地的優(yōu)勢(shì),讓游客參觀農(nóng)業(yè)技術(shù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)文化的目的。
看得遠(yuǎn)才能走得遠(yuǎn)
遠(yuǎn)見
要對(duì)所選之地的價(jià)值有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí),了解未來的政策和區(qū)域走向,還要對(duì)未來的市場(chǎng)發(fā)展有遠(yuǎn)見,尤其是目標(biāo)客戶人群及將來市場(chǎng)情況的判斷,包括項(xiàng)目與市場(chǎng)的對(duì)接手段,等等。
盡量通過市場(chǎng)調(diào)研了解游客來源、客源類型、市場(chǎng)規(guī)模、客流規(guī)律、游客消費(fèi)能力,謂之未雨綢繆。
區(qū)別同行
選址和規(guī)劃上,一定要調(diào)研布局地周邊一定距離內(nèi)有無競(jìng)爭(zhēng)的同類型觀光休閑農(nóng)業(yè)旅游景區(qū)、景點(diǎn)或項(xiàng)目。
和同行區(qū)分上,大致可從區(qū)位條件、交通條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景、資源的稟賦狀況等方面去進(jìn)行比較。
要考慮與其他休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目區(qū)別開,形成自己的特色和良好的競(jìng)爭(zhēng)合作關(guān)系。
選址之后,就是簽約流轉(zhuǎn)拿地了。
在這里介紹一個(gè)小技巧:對(duì)于有條件具備一定規(guī)模和實(shí)力的休閑農(nóng)業(yè)投資人來講,最好不要直接去跟農(nóng)民挨家挨戶談簽約拿地,應(yīng)該從上往下走,通過區(qū)縣介紹走到鄉(xiāng)、村,和村委會(huì)簽約,這樣更省力效率更高,更少后患。