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北京山合水易機構(gòu) 董事長兼總裁
北京山合水易規(guī)劃設計院 院長
高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家
《中國旅游報》、《農(nóng)民日報》專欄作家
新型城鎮(zhèn)化建設被視為挖掘內(nèi)需潛力及實現(xiàn)現(xiàn)代化的必經(jīng)之路,在新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程中,特色小鎮(zhèn)建設扮演著關(guān)鍵作用。小鎮(zhèn)是連接城市與鄉(xiāng)村重要紐帶,對于促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化發(fā)展發(fā)揮重要作用。
特色小鎮(zhèn)項目建設怎么拿地?
1、做好產(chǎn)業(yè)
有的房企希望以“產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)”為幌子拿一些便宜的地,然后蓋住宅來賣。這在過去粗放管理的時候也許能在部分區(qū)域蒙混過關(guān),現(xiàn)在則完全不可能了。
現(xiàn)在,即使是比較粗放的地區(qū)的管理,也是把小鎮(zhèn)分成好幾期,項目一期完成招商入駐,才能開發(fā)二期。想糊弄是不可能的。而在北京上海等地,根本不看入駐,而直接看稅收。
拿地的時候,地方政府就會與你簽訂對賭協(xié)議,要求你第一年實現(xiàn)多少稅收、第二年實現(xiàn)多少多少稅收……如果不達標,合同就會終止,你就要退出。如果是工業(yè)用地,以畝產(chǎn)來衡量創(chuàng)稅能力。如果是商辦項目,則按平方米衡量創(chuàng)稅能力。而且,地方政府能夠判斷你是否有導入產(chǎn)業(yè)的能力,以及產(chǎn)業(yè)的成熟度如何,而不會聽你講故事。
一般來說,不同地方的地方政府,都會有一個主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展的官員,他的專業(yè)能力是很強的,他能甄別出你的技術(shù)和能力。和政府談判之外,收并購也是獲取小鎮(zhèn)地塊的一種方式,收并購獲取的項目土地一般拿地早、地價便宜、優(yōu)惠力度更大。
2、產(chǎn)業(yè)導向
如果你的企業(yè)在某個產(chǎn)業(yè)上有優(yōu)勢,就要尋找重視這個產(chǎn)業(yè)的城市或區(qū)域拿地。
你的產(chǎn)業(yè)匹配地方政府的產(chǎn)業(yè)方向,他就愿意和你深入合作。否則,除非你實力特別強,地方政府是不會接受的。
從程序上來講,地方政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,都是經(jīng)過人大等部門討論審批的,不會輕易改變。從客觀條件來講,當?shù)啬茏鞒鱿鄳漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃,一定是因為當?shù)赜幸欢ǖ漠a(chǎn)業(yè)基礎了,可以集聚產(chǎn)業(yè)。
你的產(chǎn)業(yè)再好,不能和之前的產(chǎn)業(yè)基礎關(guān)聯(lián)形成規(guī)模效應,也很難發(fā)展。
3、位置選擇
特色小鎮(zhèn)目的是要吸引精英人群前來,才能夠發(fā)展的,如果位置太偏,無法吸引到足夠的人才,就發(fā)展不起來。所以小鎮(zhèn)一般離大城市不能太遠。
具體多遠合適?要看城市。二線城市,輻射力相對弱,就要近一些,盡量開發(fā)在郊區(qū)。北京上海等城市,輻射力比較強,那么北京附近的城市,比如保定,也不是不能選擇。當然,距離和交通的方便程度是相輔相成的,如果有軌道交通,遠一點問題也不大。
4、核心資源
比如,如果小鎮(zhèn)最開始的出發(fā)點,就是承接大城市的溢出,那么距離和交通就是核心資源。再比如,文旅小鎮(zhèn),景觀資源、歷史資源就是核心資源。而產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn),附近區(qū)域相關(guān)的產(chǎn)業(yè)資源就是核心資源。
因為產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)只能是集聚產(chǎn)業(yè)資源,而不能完全憑空去創(chuàng)造資源。如果當?shù)厝丝诹魇乐?,或產(chǎn)業(yè)基礎為0,不管多強的企業(yè),去了也只能失敗。
當然,還有的小鎮(zhèn)可能不止一個主題,那就要有多種資源。
5、地塊規(guī)模
小鎮(zhèn)規(guī)模大了,邊際效應才會大一些,能導入的資源也會多一些,小鎮(zhèn)的優(yōu)勢才會出來。
小鎮(zhèn)的地塊,規(guī)模至少要1500畝。3000畝左右的特色小鎮(zhèn),一個主導產(chǎn)業(yè)就夠了。而5000畝的特色小鎮(zhèn),如果引入的是新興的產(chǎn)業(yè),后續(xù)發(fā)展前景很廣闊,一個產(chǎn)業(yè)也夠了。
而產(chǎn)業(yè)如果相對成熟,或者產(chǎn)業(yè)鏈沒那么長,5000畝以上就可以考慮引入2個以上的產(chǎn)業(yè)。
當然,現(xiàn)實操作中,地塊是分批拿到,分期開發(fā),最后連接起來的。
特色小鎮(zhèn)建設選擇好的地塊和位置是很重要的,但是,建設特色小鎮(zhèn)的后期規(guī)劃和運營也不能隨隨便便做,盡量找專業(yè)的人員進行評估,出規(guī)劃方案,讓項目有目的性的進行。北京山合水易規(guī)劃設計院是國內(nèi)資深的旅游規(guī)劃設計公司,甲級旅游規(guī)劃資質(zhì)單位,致力于休閑農(nóng)業(yè),鄉(xiāng)村振興,鄉(xiāng)村旅游,特色小鎮(zhèn),田園綜合體,全域旅游等旅游休閑項目的創(chuàng)意策劃,規(guī)劃設計,建筑景觀設計等領域。