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北京山合水易機(jī)構(gòu) 董事長(zhǎng)兼總裁
北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院 院長(zhǎng)
高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家
《中國(guó)旅游報(bào)》、《農(nóng)民日?qǐng)?bào)》專欄作家
隨著中國(guó)老齡化程度的不斷加深,以及新時(shí)代大眾對(duì)于“養(yǎng)老”理念的轉(zhuǎn)變,近些年,養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為新一輪房地產(chǎn)發(fā)展的重要概念。無(wú)數(shù)的資金、企業(yè)、商業(yè)模式紛紛進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域,展開差異化競(jìng)爭(zhēng)。那么養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)前景如何?養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)怎么樣?
養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)分析
行業(yè)尚處于起步階段
從2010年開始,我國(guó)人口老齡化速度已進(jìn)入加速階段(法國(guó)完成老齡化進(jìn)程共花115年,美國(guó)花了75年,中國(guó)只花了35年),到2017年,全國(guó)新增老年人口首次超過(guò)1000萬(wàn),60歲以上老年人口達(dá)2.4億,占總?cè)丝诒戎剡_(dá)17.3%;到2020年,全國(guó)60歲以上老年人口將增加到2.55億左右,占總?cè)丝诒戎靥嵘?7.8%左右;2050年60歲以上老年人口規(guī)模將達(dá)到4.8億人,所占比重為25.6%。
龐大的老年人口規(guī)模以及驚人的老年人口增速,為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了空間,同時(shí)也為企業(yè)帶來(lái)了新的盈利點(diǎn)。
在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中,養(yǎng)老地產(chǎn)將成為重要組成部分之一。目前,我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)的主要形式有老年公寓、老年住宅、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等,開發(fā)主體涉及了房地產(chǎn)開發(fā)商、保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)等,產(chǎn)品類型也基本覆蓋了不同年齡階段老年人的需求。不過(guò),整體而言,我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步階段。
各行各業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)爭(zhēng)食4萬(wàn)億蛋糕
據(jù)統(tǒng)計(jì),近兩年時(shí)間里,至少有32家上市公司宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。除了傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商,珠江實(shí)業(yè)、花樣年、萬(wàn)科、保利等紛紛高調(diào)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),一些非房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)也在布局養(yǎng)老地產(chǎn),如金陵飯店、鳳凰股份等也有投資養(yǎng)老地產(chǎn)的表述或舉動(dòng)。除了實(shí)業(yè)資本,追求長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的保險(xiǎn)資本,如中國(guó)人壽、泰康人壽、中國(guó)平安、合眾人壽、太平保險(xiǎn)等也紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)。
盡管國(guó)內(nèi)已有部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入正式運(yùn)營(yíng)階段,但相比海外成熟市場(chǎng),中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)可謂“小荷才露尖尖角”。
據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算,目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4萬(wàn)億元,到2030年有望增加至13萬(wàn)億元。養(yǎng)老地產(chǎn)的前景雖然誘人,但要從中獲利并非易事。從實(shí)踐來(lái)看,養(yǎng)老地產(chǎn)不是一個(gè)高收益、高回報(bào)的行業(yè),反而蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn),這與市場(chǎng)的預(yù)期大相徑庭。
中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期發(fā)展階段,但相信隨著老齡化社會(huì)的到來(lái),養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求將迅速增長(zhǎng),在相關(guān)經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)理念更新轉(zhuǎn)變的帶動(dòng)下,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的“雙贏”。
養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中的市場(chǎng)定位、銷售方式、服務(wù)體系的建立直接影響?zhàn)B老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成敗,因此養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式的構(gòu)建十分關(guān)鍵,其運(yùn)營(yíng)模式的構(gòu)建主要有以下形式:“養(yǎng)老文化"概念營(yíng)銷模式;產(chǎn)業(yè)鏈延伸模式 :老年服務(wù)業(yè)、老年房地產(chǎn)業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)、老年用品業(yè)、老年旅游業(yè)、老年娛樂文化產(chǎn)業(yè)、老年咨詢服務(wù)業(yè)、老年金融投資業(yè);租、售、反按揭組合入住模式。
養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)
總體來(lái)看,未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展前景廣闊,主要有以下三個(gè)原因:
首先,在生活水平提升、人口老齡化發(fā)展及房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的影響下,未來(lái)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)將成為將朝著社區(qū)規(guī)?;^(qū)位郊區(qū)化、家居智能化、建筑多樣化、功能豐富化、服務(wù)專業(yè)化六大方向演變,實(shí)現(xiàn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展,拓寬行業(yè)市場(chǎng)空間。
其次,養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)將依據(jù)中國(guó)特色并充分借鑒諸如美國(guó)、日本的各參與主體合作與產(chǎn)業(yè)鏈細(xì)分的成功經(jīng)驗(yàn),加強(qiáng)參與主體之間的良性合作,充分發(fā)揮各主體的專業(yè)優(yōu)勢(shì),探索新的開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)模式。一旦新的模式形成,養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)前景將更加明朗。
最后,從政策層面來(lái)看,國(guó)家對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策支持力度進(jìn)一步加大,出臺(tái)的政策包含明確養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、實(shí)現(xiàn)土地有效供給、激活市場(chǎng)參與主體、加大金融支持力度、智慧養(yǎng)老等方面,養(yǎng)老地已經(jīng)開始邁向發(fā)展的快車道,前景一片大好。