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北京山合水易機構 董事長兼總裁
北京山合水易規(guī)劃設計院 院長
高端休閑度假產業(yè)規(guī)劃專家
《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家
“田園綜合體”作為鄉(xiāng)村新型產業(yè)發(fā)展的亮點措施,2017年2月5日被寫進中央一號文件。自此,田園綜合體在旅游業(yè)掀起不小的風浪,業(yè)內人士摩拳擦掌,都想有所作為。
那么,打造一個成功的田園綜合體,有哪些要素呢?
1、功能定位準確
一個田園綜合體首先要找準自己的定位,結合自身的優(yōu)勢產業(yè)和特色產業(yè),因地制宜的發(fā)展,同時也需要找準自己發(fā)展的方向,以農業(yè)為核心,發(fā)展相關的旅游業(yè)和地產業(yè)。
2、區(qū)位及基礎條件較優(yōu)
區(qū)位因素對田園綜合體很重要,農業(yè)發(fā)展需要好的自然地理環(huán)境,旅游業(yè)發(fā)展也需要好的區(qū)位條件。發(fā)展田園綜合體,對當?shù)氐幕A設施要求較高,當?shù)毓艿赖匿佋O、道路的修建都是影響田園綜合體發(fā)展的重要條件。區(qū)位和交通條件好、基礎設施好的地區(qū),才能吸引到游客,同時也能負荷更多的游客。
3、政策支持顯著
政策上的支持和引導、資金和人力的支持、土地所有權和產權的界定以及劃分,還有拍賣所需的土地的優(yōu)惠政策,這些都離不開政府的有力支持。同時基礎設施的建設又需要政府的支持和投入,所以建設田園綜合體也需要考慮到政府的因素,當?shù)卣С至Χ确浅V匾L飯@綜合體的規(guī)劃也需要分析政府能投入的力度、基礎設施建設的周期和投資回報周期。
4、商業(yè)模式優(yōu)秀
設計一個良好的商業(yè)模式也很重要,田園綜合體作為一種農村經濟的新型發(fā)展方式,投資建設的過程中,需要明確投資和融資的機制,如何融資、如何投資都是規(guī)劃環(huán)節(jié)中需要著重考慮的部分。要確保資金切實的用到田園綜合體的建設上去。同時也要設計好盈利模式,以便更好的籌資和融資。不能以房地產為核心,否則開發(fā)商通過房地產的小部分利潤補貼農業(yè)的虧空,從而獲取廉價的住宅用地,房地產項目銷售完成之后,開發(fā)商便無后續(xù)建設的動力,也難以長期保持一個精品項目,最后僅僅讓房地產商利益最大化。農業(yè)和旅游業(yè)就變成了開發(fā)商的噱頭,最后不了了之。優(yōu)秀的商業(yè)模式,是一個良性的、協(xié)同發(fā)展的模式。
5、對農業(yè)有顯著的帶動作用
建設田園綜合體,如果商業(yè)模式設計合理,其他的基礎設施相繼跟進,有了政府支持下的網管鋪設,就能帶動農村和農民的發(fā)展和消費人群的增加。他不僅能更大程度上的開發(fā)利用農村的資源,對農業(yè)轉型提供幫助,提高農業(yè)的附加值和農民的生活水平。也能帶動周邊的發(fā)展,對周邊的發(fā)展有促進的作用。
6、生態(tài)環(huán)境好
田園綜合體的發(fā)展離不開當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的支持。田園綜合體中的旅游板塊對環(huán)境要求較高,環(huán)境好的地方才能吸引到游客。所以不僅事前考察評估的環(huán)節(jié)需要考慮到環(huán)境的優(yōu)劣,建設中和以后的維護中也需要保護環(huán)境,建設生態(tài)友好的旅游景點和社區(qū)。規(guī)劃合理的網管鋪設也是對生態(tài)的保護。
總的來說,田園綜合體的打造是一個系統(tǒng)性的工程。它并不是一個很簡單的農業(yè)旅游項目,更不是農業(yè)房地產項目,而是一個環(huán)環(huán)相扣、互相協(xié)同的模式。目前中國整個社會對這種運作模式都有很大的需求,這也凸顯了對這方面商業(yè)模式分析、產業(yè)鏈整合、運作方式研究等頂層架構設計的專業(yè)性和稀缺性。
小結
目前來看田園綜合體還在探索試驗階段,需要精細打造,離廣泛復制還有一段時間。之前憑借“特色小鎮(zhèn)”“美麗鄉(xiāng)村”等概念所打造的小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村,失敗的居多。那些小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村大部分同質化嚴重、交通條件較差、宣傳力度較小、區(qū)域特色不突出,投入了大量的人力物力,也沒能為當?shù)貛斫洕б妗?/span>
所以在打造各地的田園綜合體的時候,需要特別重視頂層設計的作用,以調查研究為起點,充分考察每個地方的區(qū)位、自然、人文、交通等方面的情況,結合當?shù)氐奶厣?,做出切實可行的?guī)劃和戰(zhàn)略,并在此基礎上進行建設。這樣才能避免盲目和冒進,減少項目的失敗的可能性。尤其是田園綜合體需要統(tǒng)籌農業(yè)、旅游、社區(qū)這三個方面,也需要找準當?shù)氐亩ㄎ?,不能為了湊齊旅游和地產這些因素而不考慮當?shù)氐膶嶋H情況和未來的發(fā)展方向,這對操盤者的專業(yè)性和前瞻性要求都更高。