推動田園綜合體建設(shè)，對于培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動能、加快城鄉(xiāng)一體化步伐、推動農(nóng)業(yè)農(nóng)村實現(xiàn)歷史性變革具有深刻的歷史意義和重要的現(xiàn)實意義，核心是提供了一個機制創(chuàng)新和融合發(fā)展的新平臺、新支點、新模式、新動力。

田園綜合體休閑旅游建設(shè)要點
 

1、旅游設(shè)施配套。

統(tǒng)籌考慮淡季和旺季游客需求，游客服務(wù)中心位置合理，規(guī)模適度，設(shè)施、功能齊備。區(qū)內(nèi)推薦配置低排放或清潔能源交通工具。注重人性化設(shè)施與服務(wù)，配備必要的無障礙設(shè)施、遮陽避雨、休息座椅等人性化設(shè)施，提供人性化愛心關(guān)懷服務(wù)。開發(fā)夜生活配套的鄉(xiāng)村酒吧茶吧、休閑養(yǎng)生、康體服務(wù)、演藝演出、參與體驗活動等場所，留住城市游客。

2、特色餐飲服務(wù)。

區(qū)域內(nèi)農(nóng)家樂和鄉(xiāng)村酒店宜納入統(tǒng)一管理，提供的餐飲服務(wù)須依法取得食品經(jīng)營許可證。菜肴要突出民間、農(nóng)家特色，推薦民間菜和農(nóng)家菜。用餐環(huán)境必須干凈整潔，有專門的餐廳，條件不具備的也可以利用自家庭院，但須做好滅蠅、滅蚊、防塵、防風(fēng)沙等工作。

3、休閑度假住宿。

住宿設(shè)施重點為特色民宿、鄉(xiāng)村莊園、鄉(xiāng)村主題度假酒店，且能夠滿足游客需求。配備暖軟設(shè)備或換氣裝置，配套設(shè)施完好，用品配備能滿足顧客需要。

4、鄉(xiāng)村旅游購物。

應(yīng)在交通要道、重要景點等醒目、易達(dá)的區(qū)域合理設(shè)置購物場所，做到集中管理，環(huán)境整潔，秩序良好。銷售商品應(yīng)以特色農(nóng)產(chǎn)品、花木盆景、傳統(tǒng)生活老物件、民間工藝品等為主，體現(xiàn)鄉(xiāng)土氣息、打造特色品牌。

我國土地主要分為農(nóng)用地，建設(shè)用地和未利用地;從土地權(quán)屬的角度來看，分為國有土地和集體土地。由于田園綜合體主要以產(chǎn)業(yè)為核心，因此其土地用途可分為產(chǎn)業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地、公共服務(wù)用地及其他用地。不同用途土地獲取方式也不盡相同，根據(jù)實際產(chǎn)業(yè)、配套居住需求，田園綜合體可采取以下幾種土地創(chuàng)新模式和策略。
 

田園綜合體土地創(chuàng)新模式

一、爭取政策

因地制宜，積極爭取使用好本省市關(guān)于田園綜合體的土地政策。很多省市對于田園綜合體都會優(yōu)先安排用地指標(biāo)，同時還配有獎懲用地指標(biāo)。如浙江對如期完成年度規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)的，省里按實際使用指標(biāo)的50%給予配套獎勵，對3年內(nèi)未達(dá)到規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)的，加倍倒扣省獎勵的用地指標(biāo)。因此在打造田園綜合體的前期需認(rèn)真研究這些獎懲措施和相關(guān)政策，做到有的放矢。另外很多省市地方探索城鄉(xiāng)用地增減掛鉤、集體土地流轉(zhuǎn)和租賃。比如湖北省2017年起單列下達(dá)每個田園綜合體項目500畝增減掛鉤指標(biāo);內(nèi)蒙古自治區(qū)鼓勵農(nóng)村牧區(qū)集體經(jīng)濟組織和農(nóng)牧民以土地入股，集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃等方式有序地進(jìn)行農(nóng)家樂、牧家樂、家庭旅館、農(nóng)莊旅游等旅游開發(fā)項目試點。這些政策措施將極大地促進(jìn)土地供應(yīng)和使用效率。

二、捆綁出讓

在拿地平衡上，可探索住宅、產(chǎn)業(yè)用地捆綁出讓。佛山南海作為我國集體用地改革的試驗區(qū)，在很多途徑實施上都可為田園綜合體拿地提供借鑒。根據(jù)南海“53號文“探索實施的”混合功能出讓“的新供地方式，連片的工業(yè)區(qū)、村集體工業(yè)園區(qū)可在規(guī)劃的引領(lǐng)下，允許部分土地在符合環(huán)保要求、安全生產(chǎn)要求下，探索商住混合工業(yè)的用地功能。即通過住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地捆綁拿地的方式，來獲取住宅用地。產(chǎn)業(yè)用地與住宅用地比例可根據(jù)具體情況而定，一般可按配比為5:5或者6:4來平衡拿地。

三、代建補償

在針對產(chǎn)業(yè)用地的獲取方式上，可探索產(chǎn)業(yè)用地代建補償。產(chǎn)業(yè)用地可采用出租、出讓相結(jié)合的方式獲得。其中，出讓部分的補償?shù)姆绞剑鶕?jù)相關(guān)政策，可采取貨幣補償、物業(yè)補償、貨幣補償與物業(yè)補償相結(jié)合的形式，實現(xiàn)出讓收益補償、回購物業(yè)、代建物業(yè)等多種方式。村集體獲得代建物業(yè)后，再返租給園區(qū)運營商，可再獲物業(yè)租金收益。企業(yè)通過出租，可降低資金壓力;通過出讓可獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)，可出售，可抵押;通過物業(yè)補償?shù)姆绞?，可緩解一次性支付出讓金的資金壓力;對于農(nóng)民來說，可獲得土地出租收益;獲得具有升值空間的補償物業(yè);同時也能獲得物業(yè)返租的收益。根據(jù)權(quán)屬不同，也可采取作價入股的方式。作價入股主要是與村集體合作，成立合作開發(fā)公司，風(fēng)險共擔(dān)，降低前期資金需求;其缺點則是增加項目決策制約以及股東之間協(xié)調(diào)的工作。

四、工改創(chuàng)新

對于使用權(quán)在私營業(yè)主一方，可探索多方合作工改創(chuàng)新。對土地使用權(quán)在私營業(yè)主方的多方合作模式探索。政府通過土地項目差別化供地的政策和地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，與開發(fā)運營方、 私營企業(yè)主進(jìn)行合作商談。私營業(yè)主允許土地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級改造，并以改造后的部分面積作為商住面積贈予改造方，開發(fā)運營方根據(jù)與私營業(yè)主和政府規(guī)定進(jìn)行物業(yè)分配和產(chǎn)業(yè)運營。政府可根據(jù)項目投資落地成本、投資進(jìn)度、生產(chǎn)經(jīng)營等，逐年給予支持;同時鼓勵私企業(yè)主以土地使用權(quán)作價入股的方式參與，降低產(chǎn)業(yè)用地成本。田園綜合體從土地財政向稅收財政進(jìn)行轉(zhuǎn)變，從土地資源買賣向創(chuàng)新資源流動進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

我們在前期進(jìn)行田園綜合體策劃、規(guī)劃中就要搞明白其未來的盈利模式和特性，只有明白未來錢怎么回，怎么持續(xù)盈利，才知道當(dāng)下應(yīng)該以怎樣的土地模式進(jìn)行開發(fā)、合作。