從宏觀(guān)視角來(lái)看，全中國(guó)的田園綜合體如果都建設(shè)運(yùn)營(yíng)到了成熟階段之后，那么，將形成一個(gè)田園綜合體的巨大經(jīng)濟(jì)網(wǎng)、地理網(wǎng)、智能網(wǎng)和文化網(wǎng)，每一個(gè)田園綜合體都是一個(gè)節(jié)點(diǎn)，一個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)聯(lián)系起來(lái)，就是一個(gè)區(qū)域性的田園綜合體集群，區(qū)域田園綜合體集群與區(qū)域城市群連接起來(lái)，就形成了區(qū)域性的城鄉(xiāng)競(jìng)爭(zhēng)力。田園綜合體要形成新的發(fā)展模式，在田園綜合體的建設(shè)過(guò)程中，還要具體進(jìn)行小模式的創(chuàng)新，不能照搬照抄。今天我們來(lái)聊一聊田園綜合體的圈層開(kāi)發(fā)模式。
 

田園綜合體的圈層開(kāi)發(fā)模式

外圍圈層：鄉(xiāng)村資源和土地

鄉(xiāng)村旅游資源和鄉(xiāng)村土地為最外圍圈層，主要是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，如漁業(yè)、采摘林業(yè)等。通過(guò)運(yùn)用合理的綜合開(kāi)發(fā)手段，以農(nóng)業(yè)深層次開(kāi)發(fā)(如循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè))和農(nóng)業(yè)規(guī)?；l(fā)展為主，輔以農(nóng)產(chǎn)品加工銷(xiāo)售、科研、教育、醫(yī)療、培訓(xùn)等其它產(chǎn)業(yè)，并形成產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)動(dòng)。

農(nóng)村改革進(jìn)入新時(shí)代，土地獲取解除高壓線(xiàn)。田園綜合體的用地主要分為國(guó)有土地、農(nóng)村集體土地兩大類(lèi)：國(guó)有土地大部門(mén)分布于城郊和城中村，主要通過(guò)出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓等方式獲取;農(nóng)村集體土地主要通過(guò)租賃、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、作價(jià)入股、出讓(入市)等方式獲取，成都多利桃花源、無(wú)錫陽(yáng)山鎮(zhèn)桃園村、山東棗莊等地已有落地案例，嘉興、重慶分別探索出“兩分兩換”模式、“地票”制度。

激活土地，是田園綜合體的必由之路。但是有一點(diǎn)必須明確，激活土地并不意味著要在農(nóng)村實(shí)行規(guī)模擴(kuò)張，或大量增加新增建設(shè)用地。鄉(xiāng)村的發(fā)展，必須堅(jiān)持底線(xiàn)(紅線(xiàn))思維，確保農(nóng)村產(chǎn)業(yè)升級(jí)不占用基本農(nóng)田、不破壞生態(tài)環(huán)境，不改變?nèi)宋娘L(fēng)貌的前提下，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)融合，促進(jìn)農(nóng)民增收，實(shí)現(xiàn)振興鄉(xiāng)村的發(fā)展目標(biāo)。
 

中間圈層：休閑商業(yè)項(xiàng)目

鄉(xiāng)村旅游休閑項(xiàng)目可融合鄉(xiāng)村觀(guān)光、游樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、體驗(yàn)、度假、會(huì)議、養(yǎng)老、居住等多種旅游功能，打造特有的“田園綜合旅游休閑”，如開(kāi)設(shè)休閑垂釣、農(nóng)場(chǎng)動(dòng)物園、采摘、農(nóng)事體驗(yàn)等鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目。

在具體開(kāi)發(fā)中，可根據(jù)各自地脈、文脈等具體情況，結(jié)合田園綜合體的資源稟賦，提煉出適合田園綜合體發(fā)展的項(xiàng)目主題，側(cè)重打造其中某一項(xiàng)或幾項(xiàng)功能，形成各具特色的鄉(xiāng)村旅游休閑項(xiàng)目，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，打造滿(mǎn)足客源的各種休閑需求而創(chuàng)造的綜合休閑產(chǎn)品體系。

核心圈層：鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)

鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中滲透農(nóng)業(yè)文化所形成的一種延伸模式。主要指以居住功能為主體的傳統(tǒng)地產(chǎn)、居住小區(qū)、產(chǎn)權(quán)式酒店等鄉(xiāng)村居所型地產(chǎn)，如鄉(xiāng)村景觀(guān)地產(chǎn)、鄉(xiāng)村度假地產(chǎn)、鄉(xiāng)村養(yǎng)老地產(chǎn)、鄉(xiāng)村主題地產(chǎn)等;鄉(xiāng)村旅游休閑則是串起各個(gè)圈層的連接線(xiàn)。鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在拿地前應(yīng)做好運(yùn)營(yíng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，要抓住消費(fèi)者喜歡安靜、清新、自然的生活環(huán)境的特點(diǎn)，打回歸自然的口號(hào)，與休閑農(nóng)業(yè)結(jié)合進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。社區(qū)不在城區(qū)，但也不遠(yuǎn)離城市，保證配套成熟便捷。同時(shí)休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)要融入到區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展中，做“產(chǎn)業(yè)”，做“未來(lái)”。對(duì)失地農(nóng)民的未來(lái)要充分考慮，不能只是一次性補(bǔ)償，確保失地農(nóng)民就地或在城鎮(zhèn)就業(yè)養(yǎng)老。

周邊圈層：服務(wù)與配套

田園綜合體建設(shè)，要構(gòu)建生態(tài)體系與配套服務(wù)體系，為綜合體各項(xiàng)功能和組織運(yùn)行提供服務(wù)和保障，保障產(chǎn)業(yè)與社區(qū)一體化發(fā)展。完善區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)性服務(wù)體系，打造農(nóng)業(yè)種源、資本、市場(chǎng)、人才等生產(chǎn)要素服務(wù)平臺(tái)，完善科教文衛(wèi)等綜合社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施，加速田園綜合體一二三產(chǎn)業(yè)融合，推動(dòng)農(nóng)業(yè)新業(yè)態(tài)快速發(fā)展。