田園綜合體，是一種試點的新模式，是否能夠肩負起解決“三農(nóng)”問題的重任，還得在實踐中有待見證。

第一批國家級田園綜合體試點公布以后，都處在三年的建設(shè)過程中，目前依然處于摸索中，尚未形成足以為行業(yè)借鑒的發(fā)展模式。

首先，解決土地問題，是硬核落地的關(guān)鍵!

土地問題一直被認為是田園綜合體落地的難點之一。按照要求，農(nóng)民是田園綜合體的主體，且農(nóng)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，在一二三產(chǎn)業(yè)的互促融合發(fā)展形成大農(nóng)業(yè)范疇。土地的有效足夠供給，成為田園綜合體建設(shè)的關(guān)鍵。

活用“三類”地，通過土地要資金，在廣袤的鄉(xiāng)村，真正可以利用的土地有三類。

1.高標準農(nóng)田：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)的有效供給，只有土地才能種植出多種特色的農(nóng)產(chǎn)品，大規(guī)模推進循環(huán)農(nóng)業(yè)發(fā)展。

2.集體建設(shè)用地：集體建設(shè)用地包括宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地，滿足田園社區(qū)和公共基礎(chǔ)配套設(shè)施的有效建設(shè)。農(nóng)村的大量閑置和低效建設(shè)用地，將面臨盤活的機遇。尤其是宅基地作為農(nóng)村集體建設(shè)用地的大頭，將成為鄉(xiāng)村地產(chǎn)的核心載體。讓農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，以后成為“價值連城”的地塊。通過出讓、流轉(zhuǎn)、租賃、入股、抵押等形式，將集體建設(shè)用地、村莊、農(nóng)用地相互結(jié)合，開展多種模式的田園社區(qū)開發(fā)，一方面可以解決農(nóng)村宅基地和經(jīng)營建設(shè)用地的大量閑置問題，一方面可以整治、拆并、調(diào)整大量散落的、規(guī)模小的村莊，形成聚集化、現(xiàn)代化的田園社區(qū)居住綜合體，促進鄉(xiāng)村就地城鎮(zhèn)化。

3.四荒地：四荒地是指荒山、荒溝、荒丘、荒灘。隨著用地指標的吃緊，國家出臺了系列政策鼓勵“四荒地”的有效利用，并對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)給予一定補貼。但對一些條件差、群眾單戶治理有困難的“四荒地”，可先由集體經(jīng)濟組織作出規(guī)劃并完成初步治理后，再流轉(zhuǎn)給個人?！蛾P(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能 大力促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標給予傾斜。四荒地是可以構(gòu)成對田園綜合體發(fā)展的核心支持，跨二三產(chǎn)業(yè)的用地是無法在耕地上使用的，但可以利用四荒地，非耕農(nóng)地和集體建設(shè)用地。

其次， 完善鄉(xiāng)村金融體系，是硬核落地的基石。

解決完土地問題，就是錢的事了。田園綜合體的載體必須是合作社，讓農(nóng)村集體經(jīng)濟的發(fā)展有了更大的空間。農(nóng)村集體經(jīng)濟作為鄉(xiāng)村經(jīng)濟的重要組成部分，為維護鄉(xiāng)村社會穩(wěn)定，維系鄉(xiāng)村公共支出的重要經(jīng)濟來源，也是支撐當下鄉(xiāng)村重塑、鄉(xiāng)村振興的主要基石。歷史經(jīng)驗昭示，一個健全的鄉(xiāng)村金融體系，一定是有一個強大的農(nóng)村集體經(jīng)濟作為主要支撐，中國當下的鄉(xiāng)村建設(shè)與鄉(xiāng)村振興必須如此。

當下，中國的80%的合作社，說白了就是一個“殼”。大多小而分散，質(zhì)量不高，更別談怎么形成完善的鄉(xiāng)村金融體系了。但你不得不重視，合作社的存在性。它在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中，扮演著重要的角色，而且是一個不可忽視的環(huán)節(jié)。在內(nèi)部帶動農(nóng)戶，外部聯(lián)系市場，上游對接企業(yè)，下游面向消費者。

如何運營好一個高質(zhì)量的合作社呢?個人建議，必須在合作社內(nèi)建立互助金融體系，讓農(nóng)村集體經(jīng)濟開始自我造血，才能一步一步完善鄉(xiāng)村金融體系。鄉(xiāng)村就是一個熟人關(guān)系網(wǎng)，你幫我，我?guī)湍悖缇陀谢ブ础?/span>

入股合作社，可以設(shè)立五種類型。1.鄉(xiāng)賢股：2-5萬，三年內(nèi)不要利息，是天然的理事或監(jiān)事;2.長者股：2-5千，優(yōu)先獲得分紅;3.集體股：集體若有資金，可以入股互助金融合作社;4.社會股：政府、企業(yè)或社會組織可以支持一定額度的“種子資金”，用于支持互助金融合作社的發(fā)展和壯大集體經(jīng)濟。5.是資產(chǎn)股：集體和村民可以自己的閑置房屋或土地，經(jīng)資產(chǎn)評估小組評估和理事會通過后，可以入股互助金融合作社。

合作社有了資金，如何來使用呢?合作社的股金主要用于開展資金互助業(yè)務(wù)，發(fā)展過程中的生產(chǎn)生活資金需要;合作社通過資金互助業(yè)務(wù)產(chǎn)生的資金占用費收益，優(yōu)先給長者社員分紅，提取一定比例的公積金、公益金、風險金和管理費;合作社有一定的收益積累后，通過理事會討論決定，可用收益的一部分作為投資，開展土地、房屋收儲，統(tǒng)購統(tǒng)銷等服務(wù)社員的業(yè)務(wù)。

搞資金互助，放貸后風險如何管控?一是封閉運行，不對外吸儲放貸?；ブ鹑诤献魃缰辉诖迳鐑?nèi)部成員之間開展資金互助業(yè)務(wù)，村社內(nèi)部天然的血緣、地緣關(guān)系，便是熟人社會最好的信用保障;二是控制額度?；ブ鹑诤献魃绯闪⒊跗?，理事會要商議一個最高的借款額度，一般不超過5萬元;三是需要一定的擔保和抵押。根據(jù)借款人的借款金額、用途和期限等情況，可以要求借款人需要已入股的社員擔保，或用自己的土地承包經(jīng)營權(quán)和房屋作抵押，才能獲得借款;四是規(guī)范的借款流程。每筆借款都需要借款審批小組的審查和理事會的審議，通過后才能放款，任何個人包括理事長都不能直接批準;五是做好借后管理。借款完成后，合作社需要多喝借款戶溝通，幫助其做好經(jīng)營，做好后期服務(wù)，可提升借款人的還款能力。

做到這三步，合作社才能持續(xù)的運營下去。只有種下梧桐樹，才能引來金鳳凰。雖然，田園綜合體的投資，需要幾個億或幾十億的投資。但是，只要合作社這個載體能夠形成完善的金融體系，壯大了集體經(jīng)濟的力量，才能吸引更多的資本下鄉(xiāng)與之合作。本身，田園綜合體的投資主體，就是一個多元化的結(jié)構(gòu)，留利與村，還益與民，這樣才能落地更快，更高效。

第三，策劃、規(guī)劃設(shè)計先行，因地制宜，是硬核落地的支撐。

鄉(xiāng)村想做田園綜合體，就得結(jié)合本地資源，策劃、規(guī)劃設(shè)計。在發(fā)展田園綜合體時做到因地制宜, 從農(nóng)民利益出發(fā), 緊隨市場需求，全面規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展, 做到低碳、綠色和可持續(xù)發(fā)展。

田園綜合體要將第一產(chǎn)業(yè) (農(nóng)、林、牧、漁) 、第二產(chǎn)業(yè) (農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、手工業(yè)等) 和第三產(chǎn)業(yè) (旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、住宿餐飲業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、田園康養(yǎng)等) 進行有機融合。策劃要做到“四生同步” 即生產(chǎn)、生活、生態(tài)、生意同步。規(guī)劃，要根據(jù)市場需求，合理設(shè)計消費鏈和消費環(huán)境營造，全面、科學(xué)的植入產(chǎn)業(yè)，注重生態(tài)環(huán)境的保護，能夠可持續(xù)發(fā)展。設(shè)計，每個分區(qū)的具體節(jié)點，要把當?shù)厥来纬傻娘L土民情、鄉(xiāng)規(guī)民約、民俗演藝等結(jié)合，讓人們可以體驗農(nóng)耕活動和鄉(xiāng)村生活的苦樂與禮儀，以此引導(dǎo)人們重新思考生產(chǎn)與消費、城市與鄉(xiāng)村、工業(yè)與農(nóng)業(yè)的關(guān)系，從而產(chǎn)生符合自然規(guī)律的自警、自醒行為，在陶冶性情中自娛自樂，化身其中，缺乏文化內(nèi)涵的綜合體是不可持續(xù)的。

最終，形成“農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)、生活居住區(qū)、文化景觀區(qū)、休閑聚集區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)”的功能區(qū)域。每個區(qū)域通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈相互連接、相互契合, 形成互利共生、優(yōu)劣互補的有機綜合體。

其實，從目前來看，值得借鑒的有“特色產(chǎn)業(yè)帶動、特色資源吸引、農(nóng)業(yè)休閑觀光體驗園升級”等模式。具體適合哪種，在規(guī)劃設(shè)計中，綜合考慮分析。合理的規(guī)劃設(shè)計，通過文旅來做品牌，通過品牌帶產(chǎn)業(yè)，才能拉動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展, 實現(xiàn)以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)價值增值, 促進傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型, 推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

最后，高效的投資運營團隊，是硬核落地的保障。

謀劃田園綜合體項目，應(yīng)當清醒認識到：一方面，農(nóng)村生產(chǎn)力水平太低，農(nóng)民中能脫穎而出有投運能力的優(yōu)秀農(nóng)民畢竟非常稀少;另一方面，城市產(chǎn)業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)力量進入農(nóng)村仍存在一定程度的政策障礙或者“陷阱”。因此，田園綜合體項目普遍缺乏職業(yè)化的投資運營主體。如果沒有合格的投資運營主體，任何投資幾乎是在玩“打水漂”游戲。所以，本村必須要有投融資方面的操盤手，找來金主投資，還得孵化強有力的運營團隊，吸引更多優(yōu)秀的人才返鄉(xiāng)，下鄉(xiāng)加入田園追夢的大家庭。