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北京山合水易機構(gòu) 董事長兼總裁
北京山合水易規(guī)劃設計院 院長
高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家
《中國旅游報》、《農(nóng)民日報》專欄作家
從理念和模式上來說,田園綜合體是一種資源的整合、循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗為依托的一二三產(chǎn)業(yè)融合以及"旅游+"綜合性的綜合體。特點是外來資本,也就是城市資本和當?shù)?quot;三農(nóng)"要素的深度整合。
田園綜合體和特色小鎮(zhèn)有非常大的不一樣,田園綜合體是典型的"農(nóng)業(yè)+"項目,就農(nóng)業(yè)而言受自然條件影響非常大,它是一個弱勢產(chǎn)業(yè)。因為它是涉農(nóng)的,包括特色小鎮(zhèn)中共中央沒有發(fā)文件,田園綜合體是中共中央文件,是中央1號文件,因為涉農(nóng)的政策是有支持的、有優(yōu)惠的,稅收是要減免的。
國內(nèi)發(fā)展田園綜合體有巨大的短板
第一,它是舶來品,包括三產(chǎn)融合、體驗式、創(chuàng)意都是日本、臺灣、歐洲、美國借鑒過來的,但是結(jié)合了我們國家的實際。
第二,我們現(xiàn)在的發(fā)展階段和國外是不一樣的,日本、臺灣、歐洲、美國城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成,是逆城市化的產(chǎn)物,而我們國家正處在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的過程當中。
第三,我們現(xiàn)在面臨一些限制:一是城市資源下鄉(xiāng)面臨結(jié)構(gòu)性、體制性的障礙; 二是從日本到臺灣有一個非常重要的條件,就是農(nóng)協(xié)非常重要,這個沒有;三是任何一個產(chǎn)業(yè)人才特別重要,新經(jīng)濟要隨著人才走,農(nóng)村沒有人才,這是我們遇到的非常巨大的短板。
新政策與農(nóng)村土地改革為田園綜合體發(fā)展創(chuàng)造條件
如果沒有現(xiàn)有新政策,沒有農(nóng)村土地改革、集體產(chǎn)權(quán)制度的改革,田園綜合體肯定做不成。搞田園綜合體除了研究市場之外還要研究政策。
1、城市資本下鄉(xiāng)買房、買地、買山川、池塘存在制度性障礙
目前城市的各類生產(chǎn)要素已經(jīng)商品化。農(nóng)村資源是屬于集體財產(chǎn),是非市場化的,包括小產(chǎn)權(quán)房,同樣的房子不受法律保護,城市資本要進入農(nóng)村搞田園綜合體目前存在制度性的障礙。
2、新政策:促進農(nóng)村要素資源市場化
關于農(nóng)村相應的改革很多都是中共中央的文件,整個政策導向就是促進了農(nóng)村要素資源的市場化。
3、政策導向:鼓勵支持城市資本人才下鄉(xiāng)
支持返鄉(xiāng)人員鼓勵四荒地、廢棄磚瓦窯,利用空閑的地進行創(chuàng)業(yè)。
4、激活農(nóng)村資源、資本化實現(xiàn)市場價值
通過確權(quán)、股份、確定價值、可交易、可轉(zhuǎn)換,為城市資本進去創(chuàng)造了一個基本條件,沒有這個是非法的。
5、農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度的改革,為城市資本下鄉(xiāng)發(fā)展田園綜合體創(chuàng)造條件
一是農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是促進鄉(xiāng)村資源市場化的前提;二是有了集體產(chǎn)權(quán)制度改革把農(nóng)村死資源變成活資源以后,才能夠平等交換和市場配置;三是農(nóng)村很多基礎設施,包括農(nóng)田基礎設施全部用PPP;四是資本下鄉(xiāng)搞田園綜合體創(chuàng)造了必要條件。
農(nóng)村集體資產(chǎn)改革中,哪種類型土地適合搞田園綜合體
1、新政策:從三權(quán)分制到集體產(chǎn)權(quán)改革
中央出臺了《三全分制改革》、《集體資產(chǎn)股份制改革》,改革將屬于集體資產(chǎn)的山林、山塘、荒地等等產(chǎn)權(quán)到人以后為交易創(chuàng)造條件,是農(nóng)村資源市場要素市場化的重大突破。
2、農(nóng)村集體資產(chǎn):田園綜合體的物質(zhì)基礎
田園綜合體離不開三大類:自然類、資源性的;經(jīng)營性資產(chǎn);非經(jīng)營性的。
3、哪些土地可以作為田園綜合體用地
第一,農(nóng)民自有住宅限制宅基地; 第二,農(nóng)村集體建設用地。
4、潛力巨大、埋藏金礦的"四荒地"
我建議大家高度關注四荒地,這是我們下一步進行田園綜合體最佳領域。四荒地的拍賣從1998年中央就放開了,為了扶貧、為了生態(tài),最早從甘肅、寧夏、山西、陜西拍賣四荒。
5、利用"城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤"政策解決土地需求
國家發(fā)改委和農(nóng)業(yè)部發(fā)了一個農(nóng)業(yè)領域?qū)嵤㏄PP模式的政策文件,其中20個項目當中2個是土地整治性質(zhì)的,土地整治也可以賺錢,也可以搞的很專業(yè),土地整治出來可以順便建設一個田園綜合體,這個特別具有魅力。
田園綜合體:防止土地利用當中的政策風險
一、利用基本農(nóng)田有哪些限制
1、農(nóng)地分基本農(nóng)田和非基本、一般性農(nóng)田,基本農(nóng)田得國務院批;
2、不要超越土地利用規(guī)劃;
3、土地要用途管制,這是國家的基本原則;
4、城市建設用地掛鉤指標不得已以劣地換好地、不得置換基本農(nóng)田。
二、有關農(nóng)用地的一些政策限制
1、嚴禁隨意擴大設施農(nóng)用地范圍;
2、以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光的地按照建設用地的管理,稅收不一樣;
3、必須依法依規(guī)按照建設用地進行管理,而非按照農(nóng)用地管理;
4、土地用途,所有土地用途轉(zhuǎn)換都必須部交錢;
5、占補平衡。
三、利用政策彈性空間小把戲不可持續(xù),如何走征途拿地才有保障
我們建議通過正規(guī)渠道,立項審批申請建設用地,雖然條件比較多。但是也不要投機取巧,鉆漏洞,當心自食其果。
挖掘土地改革紅利,解決土地問題
一、利用土改紅利,創(chuàng)新合作方式探索田園綜合體用地新辦法
第一,土地銀行模式;第二,土地股份合作式模式。
二、利用土改紅利,創(chuàng)新合作模式,探索田園綜合體的用地新辦法
三、農(nóng)民退出,企業(yè)從農(nóng)民手里購買土地
現(xiàn)在城鎮(zhèn)化很大的問題就是農(nóng)民退不出去,有償退出沒有機制。