中國養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大

　2013年中國老年人口達(dá)到2億，并將加速步入老齡社會(huì)，到2053年，老年人口將達(dá)到頂峰，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也將成為規(guī)模達(dá)到35萬億元的龐大產(chǎn)業(yè)。

　　對(duì)“適老化”住區(qū)和養(yǎng)老住區(qū)的需求集中爆發(fā)，使“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”蘊(yùn)涵巨大商機(jī)。自去年以來，中國各地興起了一股養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)投資熱，地產(chǎn)商和投資機(jī)構(gòu)紛紛投身養(yǎng)老地產(chǎn)。保利地產(chǎn)等地產(chǎn)商和泰康人壽等險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老住區(qū)，并制定了雄心勃勃的計(jì)劃。

　　“以星級(jí)物業(yè)、智能尋呼、邦尼養(yǎng)老、藍(lán)卡診所4維度的服務(wù)系統(tǒng)，創(chuàng)造老年人全新生活標(biāo)準(zhǔn)”“擁有三甲醫(yī)院醫(yī)療水平的社區(qū)醫(yī)院，可以讓專家與住戶面對(duì)面進(jìn)行醫(yī)療咨詢”“溫泉山谷養(yǎng)生，著名的森林氧吧，集旅游、休閑、度假、養(yǎng)生于一體”……不同的養(yǎng)老社區(qū)都在使出渾身解數(shù)撩撥老年人入住的欲望。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張雪舟說“中國養(yǎng)老住區(qū)形式多樣、各有特色，地產(chǎn)商主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)精于開發(fā)經(jīng)營，項(xiàng)目品質(zhì)較好;大型國企主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)資金實(shí)力雄厚，社會(huì)口碑良好;金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)資金實(shí)力雄厚、融資方式多樣化、項(xiàng)目以長(zhǎng)期持有為主;其他運(yùn)營機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專業(yè)性強(qiáng)，符合市場(chǎng)需求?！?/p>

　　為什么養(yǎng)老地產(chǎn)成為關(guān)注的焦點(diǎn)?中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說：“目前，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于增速換檔期、結(jié)構(gòu)調(diào)整期和政策完善期，不少企業(yè)主動(dòng)轉(zhuǎn)型進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這個(gè)蛋糕很大很誘人，整個(gè)養(yǎng)老服務(wù)包括老年人的生活照料、產(chǎn)品用品、健康服務(wù)、文化娛樂、金融服務(wù)、住區(qū)建設(shè)等，產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)。”

　　與以往開發(fā)房地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)提供給老人的不只是房子，更多的是服務(wù)。因此，盡管養(yǎng)老地產(chǎn)被譽(yù)為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，但是一些專家對(duì)目前的發(fā)展情況充滿了憂慮“地產(chǎn)”大于“養(yǎng)老”、養(yǎng)老地產(chǎn)太貴了買不起、“以房養(yǎng)老”離普通人有點(diǎn)遠(yuǎn)等一系列問題給這個(gè)新興產(chǎn)業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)，由于沒有可復(fù)制推廣的商業(yè)模式，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)還有點(diǎn)“摸著石頭過河”的感覺。

　　前不久，首屆全國養(yǎng)老住區(qū)創(chuàng)新發(fā)展大會(huì)就在寧夏銀川舉行，14家機(jī)構(gòu)發(fā)起成立了中國養(yǎng)老住區(qū)創(chuàng)新品牌聯(lián)盟，以分享養(yǎng)老創(chuàng)新模式，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。全國老齡辦副主任吳玉韶在會(huì)議上介紹說，養(yǎng)老住區(qū)不是傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā)，但目前一些投資者的普遍做法是在住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，加上一些無障礙設(shè)施，配有醫(yī)療機(jī)構(gòu)等，養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)仍存在重硬件、輕軟件，重設(shè)施、輕服務(wù)的傾向。

　　據(jù)了解，中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間比較短，大規(guī)模開發(fā)也就三五年時(shí)間，去年全國新增了100多個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。雖然北京太陽城集團(tuán)、藍(lán)卡健康集團(tuán)等養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商提供了一些模式，但是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期大約需要20年。

　　北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長(zhǎng)烏丹星、北京太陽城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊等人分析說，中國老齡化勢(shì)不可擋，但是“淘金”養(yǎng)老地產(chǎn)也并非易事，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?，進(jìn)入的企業(yè)越來越多，但是叫好不叫座，由于“未富先老”問題的困擾，多數(shù)人購買養(yǎng)老服務(wù)的能力偏低，這就造成一方面公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一床難求，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位閑置。

　　養(yǎng)老不能只為少數(shù)人服務(wù)。很多養(yǎng)老住區(qū)項(xiàng)目規(guī)模太大，產(chǎn)品缺乏細(xì)分，一些地區(qū)動(dòng)輒斥資數(shù)十億元，建設(shè)占地上千畝，甚至上萬畝的超大型養(yǎng)老社區(qū)，這并不符合養(yǎng)老需求。不少養(yǎng)老住區(qū)項(xiàng)目收費(fèi)過高，月租過萬元、繳納數(shù)十萬元會(huì)費(fèi)、購買超過百萬元的保險(xiǎn)產(chǎn)品等，都超出多數(shù)老年人的承受能力，造成入住率偏低。此外，盈利模式不清晰、運(yùn)營能力不高、缺乏標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等問題也是不小的困擾。

　　現(xiàn)在，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目處于虧損或微利狀態(tài)，一些專家認(rèn)為，未來必須創(chuàng)新發(fā)展理念和模式，把潛藏的商機(jī)轉(zhuǎn)化為真正的大產(chǎn)業(yè)，從而提高中國的養(yǎng)老水平。

　　全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)常務(wù)副秘書長(zhǎng)姜煒說，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是中國未來經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老住區(qū)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的資源整合平臺(tái)、運(yùn)營服務(wù)平臺(tái)與資本運(yùn)作平臺(tái)，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要目標(biāo)?！?/p>

　　烏丹星說：“首先要轉(zhuǎn)變觀念，養(yǎng)老是永久性消費(fèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)值在于生活感受和文化價(jià)值所產(chǎn)生的人居價(jià)值，是生活方式的創(chuàng)造，與普通地產(chǎn)截然不同。一旦養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式成熟，這個(gè)產(chǎn)業(yè)將蓬勃發(fā)展?！?/p>

　　朱中一說：“養(yǎng)老住區(qū)必須考慮配套設(shè)施、服務(wù)等問題，發(fā)展老齡經(jīng)濟(jì)更多賣的是服務(wù)而不是房子。要避免走豪華路線，設(shè)計(jì)符合中國老年人需求的項(xiàng)目。另外，開發(fā)模式要多樣化，可以在老年人社區(qū)、親情社區(qū)、養(yǎng)老公寓以及旅游、度假和養(yǎng)老相結(jié)合等形式上有所作為。”

　　而吳玉韶則認(rèn)為，要明確養(yǎng)老服務(wù)的定位，理解“家”才是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老住區(qū)的最高境界。因此，即便開發(fā)建設(shè)的是機(jī)構(gòu)，也要盡可能去機(jī)構(gòu)化，進(jìn)行居家的配置和設(shè)計(jì)，營造居家的濃厚氛圍，提供居家的親情化服務(wù)。

　　山合水易機(jī)構(gòu)

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